매물 유형: 아파트
분석 번호: 3900
종합 리스크 점수: 62점
대상 아파트는 36년 경과된 노후 단지로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하며, 매매 시장은 보합세이나 전월세 시장은 상승세를 보이고 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 있으나, 상세한 건물 상태 확인과 개발 진행 상황 모니터링이 중요합니다.
제시된 매매가 1억 9,000만 원은 비교사례 대입 시 산출된 가치 스펙트럼(최저 1억 6,447만 원 ~ 최고 1억 7,999만 원)의 상단 범위를 소폭 상회하는 수준입니다. 이는 대상 매물의 층수(6층)가 비교사례보다 높거나, 최근 시장 상황 및 개별적인 매물 특성(내부 수리 여부 등)이 반영된 결과일 수 있습니다.
비교사례 #1은 계산동 태산 단지의 3층, 54.54㎡ 매물로 2026년 5월 1억 8,000만 원에 거래되었으며, 대상 매물에 대입 시 1억 7,999만 원의 가치로 보정되었습니다. 층구간 차이로 인해 10점 감점되었습니다. 비교사례 #2는 계산동 태산 단지의 5층, 54.54㎡ 매물로 2026년 2월 1억 6,500만 원에 거래되었으며, 대상 매물에 대입 시 1억 6,447만 원의 가치로 보정되었습니다. 역시 층구간 차이로 10점 감점되었습니다. 두 사례 모두 동일 단지 내 유사 평형으로 유사도가 높습니다.
대상 아파트는 인천1호선 계산역과 임학역에 인접한 준역세권(도보 10분 이내) 입지로 교통 접근성이 양호하며, 2%의 역세권 프리미엄이 추정됩니다. 주변에 공원, 쇼핑 시설, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 특히 36년 경과된 노후 아파트로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 잠재력이 높아 투자 가치가 있습니다. 다만, 낮은 주차대수는 단점으로 작용할 수 있습니다.
대상 아파트는 1990년 준공되어 36년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 인근에 효성새사미아파트, 효성동 중앙공영아파트 등 재건축 사업이 활발히 추진되고 있어, 대상 단지 또한 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 가능성이 매우 높습니다. 용적률 갭 분석은 미등록으로 산출 불가하나, 법정 상한 용적률 250% 대비 현재 용적률을 확인하여 개발 이익을 추정할 필요가 있습니다.
인천 계양구는 매매가격지수가 보합세이나 전세 및 월세가격지수는 상승세이며, 매매 거래량도 증가 추세에 있어 시장의 회복 기대감이 존재합니다. 다수의 신규 공급 예정 물량은 단기적으로 경쟁 심화 요인이 될 수 있으나, 대상 아파트의 재건축 잠재력과 주변 개발 호재(도로 개설, 주차장 조성 등)를 고려할 때 장기적으로는 긍정적인 가치 상승이 기대됩니다. 특히, '인천계양 테크노밸리 공공주택지구'와 같은 대규모 개발 사업은 지역 활성화에 크게 기여할 것으로 예상됩니다. 다만, 계산3동의 인구 감소 추세는 지속적인 모니터링이 필요합니다.
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