인천광역시 계양구 경명대로1142번길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 3901

종합 리스크 점수: 57점

AI 요약 평가

대상 아파트는 준공 37년차로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 인천 계양구는 전세 및 월세 가격지수가 상승하고 전세수급동향도 상승세에 있어 실수요 기반이 견고합니다. 다만, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 8점 — 준공 37년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높으며, 주변에 다수의 개발 사업이 진행 중입니다.
건물 노후도(사진): 2점 — 사진이 제공되지 않아 정확한 건물 노후도 판단은 어려우나, 37년 경과된 건물임을 감안할 때 외관 및 내부 시설 노후화 가능성이 높습니다.
인근 실거래가: 6점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 11.5%로, 인근 유사 사례와 비교 시 다소 차이나는 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 5점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 9건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 보통한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 계산역 인천1호선 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 20곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 9.5% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 3점 — 준공 37년 차 건물입니다. 재건축 연한(30년)을 초과하여 상당한 노후화가 예상됩니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시 매매가 2억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 1억 7,932만 원 ~ 최고 1억 7,932만 원) 대비 상단에 위치합니다. 이는 재건축 연한 도달 및 개발 잠재력에 대한 기대감이 반영된 것으로 보입니다.

실거래가 및 시세 비교

유사도 80점의 비교사례 #1은 대상 매물과 동일 단지(팬더1)의 1층 51.46㎡ 매물로, 2026년 4월 1억 5,500만 원에 거래되었습니다. 전용면적 기준 평당가는 995만 원입니다. 대상 매물(59.57㎡, 6층)과의 면적 차이(-10점)와 층구간 차이(-10점)로 인해 감점이 발생했으나, 동일 단지 거래이므로 높은 유사도를 보입니다. 시점 보정 계수는 0.999가 적용되었습니다.

심층 분석

대상 아파트는 계산역과 임학역에 인접한 준역세권 입지로 교통 접근성이 양호합니다. 37년 경과된 건물로 재건축 연한에 도달하여 향후 개발 이익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있습니다. 주변에 다수의 개발 사업이 진행 중이며, 전월세 시장의 상승세는 실수요 기반의 견고함을 보여줍니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 물량은 잠재적 경쟁 요인이 될 수 있습니다.

팬더1 아파트는 1989년 준공되어 37년이 경과하였으므로 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 현재 용적률이 미등록 상태이나, 법정 상한 용적률 250%를 고려할 때 개발 잠재력이 높다고 판단됩니다. 인근 효성새사미아파트, 효성동 중앙공영아파트 등 재건축 사업이 활발히 진행되고 있어, 대상 단지 또한 재건축 추진 가능성이 높습니다.

인천 계양구는 매매가격지수가 보합세를 유지하고 있으나, 전세 및 월세 가격지수는 상승세이며 전월세 수급동향도 긍정적입니다. 이는 실수요 기반이 탄탄함을 의미합니다. 대상 아파트는 재건축 연한 도달로 인한 개발 기대감이 높으며, 계산역 준역세권 입지는 장기적인 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 물량으로 인한 단기적인 시장 변동성에는 주의가 필요합니다. 종합적으로 볼 때, 장기적인 관점에서 재건축 추진 여부에 따라 높은 성장 잠재력을 가질 것으로 전망됩니다.

현장 체크리스트

실제 주차 가능 대수 및 주차 환경(세대당 주차대수 미상)을 현장 확인해야 합니다.
건물 노후도(37년)를 고려하여 외벽 균열, 누수, 내부 마감재 상태 등 전반적인 건물 상태를 육안으로 확인해야 합니다.
재건축 추진 현황 및 진행 상황, 조합 설립 여부 등을 관할 구청 또는 인근 부동산을 통해 확인해야 합니다.
엘리베이터 유무 및 관리 상태를 확인하여 실제 거주 편의성을 파악해야 합니다.
관리비 내역(특히 장기수선충당금 등)을 상세히 확인하여 예상 유지 비용을 파악해야 합니다.
인근 개발 사업(도로 개설, 재건축 등)이 대상 매물에 미치는 직접적인 영향 및 소음, 교통 체증 등의 잠재적 불편 요소를 현장 방문을 통해 확인해야 합니다.

최종 판정

조건부 매수