인천광역시 계양구 계양대로120번길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 3911

종합 리스크 점수: 60점

AI 요약 평가

대상 매물은 준공 41년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 작전역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 다수 존재하여 향후 시장 경쟁 및 시세에 영향을 미칠 수 있습니다. 매매수급동향은 하락세이나 전월세수급동향은 상승세로, 투자 시 전세가율 및 신규 공급 리스크를 면밀히 검토해야 합니다.

세부 리스크 평가 항목

• 규제 전망: 8점 — 준공 41년 경과로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높으며, 주변에 다수의 개발 사업이 진행 중입니다.
• 건물 노후도(사진): 5점 — 사진이 제공되지 않아 정확한 판단은 어렵지만, 41년 경과된 건물임을 고려할 때 일반적인 노후화가 진행되었을 것으로 예상됩니다.
• 인근 실거래가: 2점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 40.0%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 큰 차이가 나는 수준입니다. (공동주택공시가격배율 기반 분석)
• 거래량: 5점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 8건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 보통한 편입니다.
• 생활 편의시설: 9점 — 작전역 인천1호선 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 22곳으로 매우 우수한 수준입니다.
• 인구 현황: 9점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 21.2% 변동하여 뚜렷한 증가 추세를 보이고 있습니다.
• 건물 노후도(대장): 3점 — 준공 41년 차 건물입니다. 재건축 연한(30년)을 초과하여 상당한 노후화가 예상됩니다.
• 토지 이용 규제
• 토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 2억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 4,904만 원에서 2억 8,836만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 매물 대비 다소 높은 수준으로 보입니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 3건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래로, 시점 보정 계수 1.000이 적용되었습니다. #1 사례는 2026년 5월 19,000만 원에 거래된 58.5㎡ 면적의 13층 매물로, 대상 면적 환산 시 2억 4,904만 원의 가치를 가집니다. #2 사례는 2026년 4월 22,000만 원에 거래된 58.5㎡ 면적의 8층 매물로, 대상 면적 환산 시 2억 8,836만 원의 가치를 가집니다. #3 사례는 2026년 3월 20,000만 원에 거래된 58.5㎡ 면적의 2층 매물로, 대상 면적 환산 시 2억 6,215만 원의 가치를 가집니다. 이들 사례는 공시가격 배율 추정 시 참조된 거래로 감점 사유는 없습니다.

심층 분석

대상 단지는 작전역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 41년 경과된 노후 아파트로 재건축 가능성이 높아 투자 가치가 있습니다. 다만, 세대당 주차대수가 부족하고, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적인 투자 수익보다는 장기적인 재건축 사업 추진 여부에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

대상 아파트는 1985년 준공되어 41년이 경과하여 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 용적률 미등록으로 정확한 용적률 갭 분석은 어렵지만, 법정 상한 250%를 고려할 때 개발 잠재력이 높습니다. 주변에 재건축 및 도시개발 사업이 활발히 진행 중인 점도 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

인천 계양구는 매매가격지수가 보합세를 유지하고 있으나, 전월세 시장은 상승세입니다. 매매수급동향은 하락세로 전환되었지만, 전월세수급동향은 견고합니다. 대규모 신규 공급 물량은 단기적으로 시장에 부담을 줄 수 있으나, 대상 단지의 재건축 추진이 가시화될 경우 높은 미래 가치를 기대할 수 있습니다. 작전역 역세권 입지는 꾸준한 수요를 뒷받침할 것입니다. 장기적인 관점에서 재건축 사업의 진행 상황이 가장 중요한 변수가 될 것입니다.

현장 체크리스트

• 1층 매물의 경우 일조량, 사생활 침해, 저층 특유의 소음(외부 소음, 층간 소음) 여부를 현장 확인해야 합니다.
• 세대당 0.59대의 주차 공간으로 인한 주차 불편 여부 및 실제 주차 가능 대수를 확인해야 합니다.
• 건물 노후화에 따른 외벽 균열, 누수, 배관 문제 등 유지보수 이력을 관리사무소를 통해 확인해야 합니다.
• 재건축 추진 현황 및 진행 단계, 예상 사업성 등을 조합 또는 관련 기관을 통해 면밀히 확인해야 합니다.
• 인근 대규모 신규 공급 예정 단지들의 정확한 입주 시기와 예상 시세, 대상 단지에 미칠 영향에 대해 추가 조사가 필요합니다.
• 대상 단지의 관리비 내역(특히 장기수선충당금 적립 현황)을 확인하여 향후 발생할 수 있는 추가 비용을 예측해야 합니다.

최종 판정

조건부 매수