매물 유형: 아파트
분석 번호: 3913
종합 리스크 점수: 58점
대상 매물은 39년 된 아파트로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 인천 계양구는 매매가격지수 보합세, 전월세가격지수 상승세, 전세수급동향 상승세를 보이며 임대차 시장이 견조합니다. 다만, 인근에 5,708세대의 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 영향을 미칠 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 1억 4,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과인 최저 1억 47만 원에서 최고 1억 3,008만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치하나, 시장 상황 및 개별 매물의 특성을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히 재건축 연한 도달로 인한 미래 가치 기대감이 반영된 것으로 보입니다.
#1 사례는 작전동 신진아파트 2층 40.66㎡로 2026년 4월 1억 2,000만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 1억 2,741만 원으로 보정됩니다. #2 사례는 동일 단지 1층 40.66㎡로 2026년 1월 9,500만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 1억 47만 원으로 보정됩니다. #3 사례 또한 동일 단지 2층 40.66㎡로 2026년 1월 1억 2,300만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 1억 3,008만 원으로 보정됩니다. 모든 비교사례는 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다.
대상 매물은 재건축 연한에 도달한 노후 아파트로, 개발 잠재력이 높은 것이 가장 큰 투자 가치입니다. 작전역(인천1호선)까지 도보 14분 거리로 준역세권에 해당하며, 인천화전초등학교가 인접해 학군 접근성이 양호합니다. 주변에 공원, 쇼핑, 의료 시설 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 환경도 나쁘지 않습니다.
준공 39년차로 재건축 연한(30년)을 초과하여 재건축 가능성이 매우 높습니다. 현재 용적률 정보는 미등록이나, 법정 상한 용적률 250%를 고려할 때 용적률 갭이 존재할 경우 사업성이 더욱 높아질 수 있습니다. 주변에 효성새사미아파트, 효성동 중앙공영아파트 등 재건축 사업이 활발히 진행 중인 점도 긍정적입니다.
인천 계양구는 전반적으로 매매가격지수가 보합세를 보이고 있으나, 전월세가격지수는 상승세이며 전세수급동향도 상승세로 임대차 시장은 견조합니다. 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 단기적으로 시장에 부담을 줄 수 있으나, 대상 매물의 재건축 잠재력은 장기적인 관점에서 긍정적인 성장 전망을 제공합니다. 특히, 인천 계양구 작전동 96번지 일원 공동주택 신축공사 등 주변 개발 호재는 지역 가치를 높이는 요인으로 작용할 것입니다.
매수