매물 유형: 아파트
분석 번호: 3948
종합 리스크 점수: 60점
인천 서구 태평샹베르1차 아파트는 준공 21년차 단지로, 매매가격지수 및 규모별/연령별 매매가격지수가 보합세를 보이며 안정적인 시장 흐름을 나타냅니다. 전세 및 월세 가격지수는 상승 추세이며 전세가율도 상승하여 실수요 기반이 견고한 것으로 판단됩니다. 다만, 인근 지역에 3만 6천 세대가 넘는 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 공급 리스크에 대한 면밀한 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 2억 8,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 2억 6,389만 원에서 3억 1,986만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 6건의 비교사례 중 중간 수준에 해당하며, 가격적 타당성은 적정하다고 판단됩니다.
선별된 6건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형 거래로 유사도 점수가 매우 높습니다. #1, #2, #3 사례는 대상 매물과 동일한 단지, 유사 층, 유사 시점에 거래되어 유사도 100점을 기록했으며, 각각 2억 8,988만 원, 2억 6,389만 원, 2억 9,766만 원으로 보정되었습니다. #4 사례는 층구간 감점(-10점)에도 불구하고 3억 1,986만 원으로 가장 높은 대입 총액을 보였습니다. #5, #6 사례는 고층 거래로 층구간 감점(-20점)이 있었으며, 각각 2억 6,496만 원, 2억 7,952만 원으로 보정되었습니다. 이들 사례는 대상 매물의 가치를 평가하는 데 매우 중요한 기준이 됩니다.
태평샹베르1차는 572세대의 중규모 단지로, 세대당 1.07대의 주차 공간을 확보하고 있어 단지 경쟁력은 보통 수준입니다. 주변에 쑥공원, GS25, 태평뿌리어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으나, 지하철역 접근성은 부족합니다. 학군 정보는 구체적으로 제공되지 않았으나, 인근에 어린이집이 있어 영유아 자녀를 둔 세대에게는 이점이 될 수 있습니다. 전세가율 상승 및 전월세 가격지수 상승은 실수요 기반이 탄탄함을 보여주며, 이는 투자 가치에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.
대상 아파트는 2005년 준공되어 현재 21년차입니다. 재건축 연한인 30년까지 약 9년이 남아 있어 현재 시점에서 재건축 가능성은 낮습니다. 리모델링의 경우, 단지 규모와 세대수 등을 고려할 때 잠재력은 있으나, 구체적인 추진 계획은 확인되지 않습니다. 건물 노후도 및 유지보수 현황에 따라 리모델링의 필요성과 경제성이 달라질 수 있습니다.
인천 서구 아파트 시장은 매매가격지수가 보합세를 보이며 안정적인 흐름을 유지하고 있습니다. 전세 및 월세 가격지수 상승과 전세가율 상승은 실수요 유입을 나타내며 긍정적인 신호입니다. 그러나 인천 서구 지역에 3만 6천 세대가 넘는 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 존재하여, 향후 공급 과잉으로 인한 가격 하락 압력이 발생할 수 있습니다. 이는 중장기적인 가격 상승을 제한하는 요인이 될 수 있습니다. 인근 도로 개설 및 지구단위계획 변경 등의 개발 호재는 지역 전체의 가치를 높일 수 있으나, 대상 매물에 대한 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다. 종합적으로 보합세 속 공급 리스크를 주시하며 신중한 접근이 필요한 시점입니다.
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