매물 유형: 아파트
분석 번호: 4011
종합 리스크 점수: 68점
인천 서구 당하풍림아이원1차 아파트는 완정역 역세권에 위치하며, 인구 유입이 활발한 지역에 속해 기본적인 입지 경쟁력을 갖추고 있습니다. 매매가 대비 전세가 비율 상승 및 전월세 가격 지수 상승은 임대 시장의 견고함을 시사합니다. 다만, 인근 지역에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 장기적인 관점에서 공급 리스크를 고려해야 합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 3억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 2,988만 원에서 3억 7,786만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 유사 매물들의 가격 범위를 고려할 때, 시장 평균보다 다소 높은 수준으로 평가될 수 있습니다.
선별된 비교사례 4건은 모두 동일 단지 내 거래로 유사도 점수가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 4월에 거래된 9층 매물로 3억 6,300만 원에 거래되었으며, 대상 매물과 유사한 조건으로 보정 후 대입 총액은 3억 6,305만 원입니다. #2 사례는 2026년 2월에 거래된 12층 매물로 3억 4,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 3억 3,964만 원입니다. #3 사례는 2026년 3월에 거래된 17층 매물로 3억 3,000만 원에 거래되었으며, 층구간 감점에도 불구하고 보정 후 대입 총액은 3억 2,988만 원입니다. #4 사례는 2026년 3월에 거래된 4층 매물로 3억 7,800만 원에 거래되었으며, 층구간 감점에도 불구하고 보정 후 대입 총액은 3억 7,786만 원입니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일한 용도지역(제3종일반주거지역)에 위치하며, 시점 보정 계수는 0.999~1.000이 적용되었습니다.
대상 아파트는 완정역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 인근에 공원, 쇼핑, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 당하동 지역의 인구 증가세가 뚜렷하여 실수요 기반이 견고하다고 볼 수 있습니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 물량은 향후 투자 수익률에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.
준공 22년으로 재건축 연한(30년)까지 8년이 남아 있어 현재 시점에서는 재건축이 불가합니다. 리모델링은 가능하나, 단지 규모 및 세대수 등을 고려할 때 사업성 검토가 필요합니다.
인천 서구 지역의 매매가격지수는 보합세이나, 전세 및 월세가격지수는 상승세를 보이며 임대차 시장이 견고합니다. 매매가 대비 전세가 비율도 상승하여 갭투자 매력도가 높아질 수 있습니다. 완정역 역세권 프리미엄과 지역 인구 유입 증가세는 긍정적인 요인입니다. 그러나 인근 지역의 대규모 신규 아파트 공급 예정은 장기적인 관점에서 공급 과잉에 따른 가격 경쟁을 유발할 수 있어, 향후 시장 상황을 면밀히 주시하며 신중한 접근이 필요합니다.
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