매물 유형: 아파트
분석 번호: 4089
종합 리스크 점수: 60점
대상 아파트는 준공 16년차로 재건축 연한까지는 시간이 필요하지만, 주변 지역의 도로 개설 및 공원 조성 등의 개발 호재가 있어 주거 환경 개선이 기대됩니다. 매매 수급 동향은 하락세이나 전세가율이 상승하고 있어 실수요 기반은 유지될 것으로 보입니다. 다만, 인근 지역에 다수의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 유의해야 합니다.
제시가 3억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 569만 원의 가치 스펙트럼과 유사한 수준으로, 현재 시장 상황을 반영한 적정 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 #1 지산동 지산휴먼시아 4층 매물로, 전용면적 74.92㎡에 2026년 2월 3억 1,000만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상 매물과 동일 단지, 동일 면적, 유사 층수로 유사도 점수 100점을 받았습니다. 시점 보정 계수 0.986을 적용하여 보정 후 평당가는 1,349만 원/평, 환산 총액은 3억 569만 원으로 산출되었습니다. 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 모두 1.000으로 해당 요인에 대한 추가 보정은 없었습니다.
지산휴먼시아는 375세대의 중소형 단지로, 광주광역시 동구 지산동에 위치해 있습니다. 주변에 푸른길분수공원 등 공원 시설이 풍부하고, 동구지산어린이집 등 교육 시설이 인접해 있어 주거 환경이 양호합니다. 다만, 지하철역과의 거리가 멀어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 매매가 대비 전세가율이 74.4%로 상승 추세에 있어 갭투자 수요가 유입될 가능성이 있으나, 전세 시장의 변동성에 대한 주의가 필요합니다.
준공 16년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지는 14년이 남아있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 현재 용적률이 미등록 상태로 정확한 용적률 갭 분석은 불가하지만, 법정 상한 300%를 고려할 때 재건축을 통한 사업성 확보 여부는 추가적인 검토가 필요합니다.
광주광역시 동구의 매매가격지수는 하락세를 보이고 매매수급동향도 공급 우위 시장을 나타내고 있습니다. 하지만 전세가격지수와 매매가 대비 전세가율은 상승하고 있어 실수요 기반은 유지될 것으로 보입니다. 인근 지역에 휴먼빌 일산 클래스원, 교대역 모아엘가 그랑데, 무등산 한국아델리움 더힐 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 조정 가능성이 있습니다. 장기적으로는 주변 도로 개설 및 공원 조성 등의 인프라 개선이 주거 환경에 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 단기적인 시세 상승 여력은 제한적일 수 있습니다.
보류