매물 유형: 아파트
분석 번호: 4186
종합 리스크 점수: 53점
대전 서구 복수동 초록마을1단지(예미지) 아파트는 준공 21년차로 재건축 연한까지는 시간이 필요합니다. 지역 내 거래 활성도는 보통 수준이며, 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과와 비교했을 때 상단에 위치하는 것으로 분석됩니다. 전반적으로 보통 수준의 투자 가치를 가지나, 신규 공급 리스크와 가격 적정성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 3억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 3,898만 원에서 3억 4,491만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장 평균보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.
비교사례 #1은 동일 단지 8층, 전용면적 84.9843㎡로 2026년 5월 3억 3,900만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 후 대입 총액은 3억 3,898만 원입니다. 비교사례 #2는 동일 단지 21층, 전용면적 84.9843㎡로 2026년 4월 3억 4,500만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. 시점 보정 후 대입 총액은 3억 4,491만 원입니다.
초록마을1단지(예미지)는 중규모 단지로 안정적인 주거 환경을 제공하며, 인근에 학교, 공원, 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 보통 수준입니다. 다만, 인근 신규 공급 물량으로 인한 경쟁 심화 가능성이 있어 투자 가치 측면에서는 신중한 접근이 필요합니다.
준공 21년차로 재건축 연한(30년)까지 9년이 남아 재건축 추진은 현재로서는 어렵습니다. 향후 리모델링이나 재건축 가능성을 고려한다면 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.
대전 서구의 매매가격지수 및 전세가격지수는 보합세를 유지하고 있으나, 아파트 거래량은 증가 추세입니다. 이는 시장의 유동성이 개선되고 있음을 시사합니다. 그러나 대전 서구 지역에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 공급 과잉으로 인한 시장의 불확실성이 존재합니다. 복수동 인구는 감소 추세에 있어 장기적인 수요 기반에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 종합적으로 보합세 속에서 공급 리스크가 상존하는 시장으로 판단됩니다.
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