매물 유형: 아파트
분석 번호: 4188
종합 리스크 점수: 58점
대전 서구 복수동 초록마을5단지 아파트는 준공 21년차로 재건축 연한까지 약 9년이 남았습니다. 매매가격지수와 전세가격지수가 보합세를 보이며, 매매수급동향 또한 보합입니다. 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장에 영향을 미 미칠 수 있으나, 다양한 개발 호재도 동시에 진행 중입니다.
제시가 2억 5,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 2억 3,798만 원에서 2억 8,792만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값 2억 6,379만 원 대비 하단에 해당합니다. 이는 시장 평균 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.
비교사례들은 모두 동일 단지 내 유사 평형(84.9655㎡)으로, 시점 보정 계수 1.000~1.001이 적용되었습니다. 층구간 감점(-10점)이 적용된 사례들이 다수 존재하지만, 유사도 점수는 평균 93점으로 신뢰도가 높습니다. 특히 100점 유사도의 사례들은 대상 매물과 동일한 5층 또는 인접 층의 거래로, 2억 3,798만 원에서 2억 6,379만 원 사이의 가치를 보였습니다.
초록마을5단지는 761세대의 중규모 단지로, 세대당 1.09대의 주차 공간을 확보하고 있어 단지 경쟁력은 보통 수준입니다. 주변에 서낭당어린이공원, GS25 대전과기대점, 키즈아일랜드어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 지하철역과의 접근성은 다소 떨어져 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다.
준공 21년차로 재건축 연한(30년)까지 약 9년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링 또한 아직 활발히 논의될 시점은 아닙니다.
대전 서구 복수동 인구는 최근 감소 추세이나, 서구 전체 인구는 증가하고 세대당 인구는 유지되어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입으로 해석될 수 있습니다. 대전 매노지구 도시개발, 둔산 등 장기택지개발지구 지구단위계획 변경, 도마변동 도시재정비촉진지구 재정비촉진계획 변경 등 다양한 개발 호재가 존재하여 장기적으로는 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 다수의 신규 아파트 공급 예정 물량이 존재하여 단기적으로는 공급 과잉에 대한 리스크가 존재합니다.
매수