매물 유형: 아파트
분석 번호: 4191
종합 리스크 점수: 62점
대상 매물은 준공 42년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 인근 지역에 다수의 재개발 및 도시개발 사업이 활발히 진행되고 있어 미래 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 현재 제시 가격은 비교 사례 스펙트럼의 하단에 위치하여 가격적 메리트가 있으나, 건물 노후도 및 주차 환경 등은 현장 확인이 필요합니다.
제시가 1억 1,500만 원은 비교 사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 6,279만 원의 가치 스펙트럼 대비 하단에 위치하여 가격적 메리트가 존재합니다. 이는 매수자에게 유리한 조건으로 판단됩니다.
유사도 90점의 비교 사례는 동일 단지 내 도마동의 41.94㎡ 아파트로, 2026년 1월 1억 4,000만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 1.002가 적용되었으며, 면적 차이(-10점)로 인한 감점이 있었습니다. 이 사례를 통해 대상 매물의 보정 후 대입 가치는 1억 6,279만 원으로 산출되었습니다.
대상 매물은 준공 42년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 인근 도마변동 재정비촉진지구 재정비촉진계획 변경 등 다수의 재개발 호재가 있어 장기적인 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 학군으로는 대전도마초등학교가 인접해 있으며, 교통 접근성은 지하철역 정보가 없어 대중교통 이용 편의성은 현장 확인이 필요합니다.
대상 아파트는 1984년 준공되어 42년이 경과하였으므로 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 인근 도마변동 재정비촉진지구 재정비촉진계획 변경 등 활발한 개발 사업이 진행되고 있어 재건축 가능성이 높습니다. 용적률 갭 분석 결과는 미등록으로 산출 불가하나, 재건축 추진 시 사업성이 중요하게 고려될 것입니다.
대전 서구 도마동은 인구 증가 추세를 보이고 있으며, 다수의 재개발 및 도시개발 사업이 예정되어 있어 미래 성장 잠재력이 높습니다. 특히 대전 매노지구 도시개발구역 지정 및 개발계획 수립, 도마변동 도시재정비촉진지구 재정비촉진계획 변경 등은 대상 매물의 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 다만, 대전 서구 내 신규 공급 예정 물량이 많아 단기적인 시장 경쟁 심화 가능성도 있습니다. 장기적으로는 재건축 추진 여부에 따라 큰 폭의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
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