경기도 고양시 덕양구 도래울로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 420

종합 리스크 점수: 75점

AI 요약 평가

원흥호반베르디움더퍼스트5단지는 준공 9년차의 신축급 아파트로, 유사 거래 사례 분석 결과 제시 매매가는 고층 프리미엄을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 인근 신규 공급 물량에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

인근 실거래가: 8점 — 동일 단지 내 유사 면적 및 층수의 최근 실거래가와 비교 시 제시 매매가는 합리적인 범위 내에 있습니다. 특히 22층이라는 고층 프리미엄이 반영된 것으로 보입니다.
거래량: 6점 — 고양시 덕양구 아파트 거래량은 2026년 1월 408건에서 3월 656건으로 증가 후 4월 586건으로 소폭 감소하였으나, 전반적으로 보합세 또는 소폭 상승하는 추세로 판단됩니다. 해당 단지가 위치한 도내동은 시군구 내 법정동 거래 활성도 3위로 높은 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 단지 주변에 도래울석탄공원(142m), CU 원흥호반점(83m), 다솔유치원(92m) 등 공원, 쇼핑, 학교 시설이 근접하여 생활 편의성이 매우 우수합니다. 다만, 의료시설은 성은나무종합병원(2847m)으로 다소 거리가 있습니다.
규제 전망: 7점 — 건물 나이가 9년으로 재건축 연한(30년)까지 21년이 남아 재건축 가능성은 낮습니다. 하지만, 고양창릉지구 S-6 공공분양, 고양더샵포레나, 행신한신더휴 등 인근 지역에 총 3,303세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁에 영향을 미칠 수 있습니다.
인구 현황: 5점 — 흥도동 인구는 최근 4년간 -0.8%로 큰 변동 없이 정체 상태이며, 고양시 전체 인구는 최근 12개월간 5,919명 감소했습니다. 세대당 인구는 2.22명에서 2.2명으로 소폭 감소하여 1인 가구 분화 가능성을 시사합니다.
토지 이용 규제 — 아파트 카테고리 해당없음
토지 형상 — 아파트 카테고리 해당없음
건물 노후도(사진) — 사진 자료가 제공되지 않아 분석 불가
건물 노후도(대장): 6점 — 2017년 준공되어 건물 나이 9년으로 비교적 신축에 해당하며, 내진설계가 적용되어 있습니다.
임대 수익성 — 아파트 카테고리 해당없음

가격 타당성 검증

대상 매물의 제시 매매가 9억 4,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 7억 7,588만 원에서 9억 7,526만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권에 해당합니다. 특히 동일 단지 22층의 2026년 5월 실거래가(보정 후 대입가치 9억 1,983만 원)와 비교 시, 제시가는 해당 층수의 고층 프리미엄을 반영한 수준으로 판단됩니다. 이는 최근 시장의 보합 또는 소폭 상승 추세와 고층 선호 현상이 반영된 것으로 해석할 수 있습니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 15건 중 유사도 100점 사례 4건은 모두 동일 단지, 동일 면적대 거래로 신뢰도가 매우 높습니다. 특히 2026년 5월 거래된 동일 단지 22층 84.9552㎡ 매매가 9억 2,000만 원(보정 후 대입 총액 9억 1,983만 원)과 유사도 100점으로 비교됩니다. 유사도 90점 사례들은 층구간 감점이 있었으나, 모두 동일 단지 내 거래로 시점 보정 계수 1.000~1.001이 적용되어 최근 시장 상황을 잘 반영하고 있습니다. 유사도 80점 사례들은 면적 차이로 인한 감점이 있었지만, 동일 단지 내 고층 거래로 대상 매물의 고층 프리미엄을 평가하는 데 참고할 수 있습니다.

심층 분석

원흥호반베르디움더퍼스트5단지는 준공 9년차의 신축급 대단지 아파트로, 주거 쾌적성과 단지 경쟁력이 우수합니다. 도래울석탄공원, CU 원흥호반점, 다솔유치원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 지하철역과의 접근성이 다소 떨어져 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으므로, 장기적인 관점에서 투자 가치를 신중하게 판단해야 합니다.

건물 나이가 9년으로 재건축 연한(30년)까지 21년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링 또한 아직 논의될 시기는 아닙니다.

고양시 덕양구의 매매가격지수는 보합세를 유지하고 있으나, 전월세 시장의 강세가 매매 시장에 긍정적인 영향을 미칠 가능성이 있습니다. 대상 단지는 대단지 신축급 아파트로 안정적인 수요를 확보하고 있으며, 고층 프리미엄이 반영된 제시 가격은 현재 시장 상황을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 그러나 인근의 대규모 신규 공급 물량은 향후 가격 상승에 제한적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 단기적인 급등보다는 중장기적인 관점에서 완만한 상승 또는 보합세를 예상합니다.

현장 체크리스트

실제 매물의 동·호수 배치 및 조망권(한강뷰 등) 여부를 현장에서 직접 확인하여 고층 프리미엄의 타당성을 검증해야 합니다.
단지 내 주차장의 실제 이용률 및 혼잡도를 확인하여 세대당 1.25대의 주차 비율이 실질적인 편의로 이어지는지 확인해야 합니다.
관리비 내역(특히 장기수선충당금 적립 현황)을 상세히 확인하여 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 점검해야 합니다.
세대 내부의 벽지, 바닥, 천장 등 마감재 상태 및 누수 흔적, 곰팡이 발생 여부를 꼼꼼히 확인해야 합니다.
인근 신규 공급 예정 단지(고양창릉지구 S-6 공공분양, 고양더샵포레나, 행신한신더휴)의 분양 일정과 분양가를 지속적으로 모니터링하여 대상 매물의 가격 경쟁력을 재평가할 필요가 있습니다.
주변 학교(다솔유치원 등)의 통학 환경 및 학급 과밀 여부를 확인하여 자녀 교육 환경에 적합한지 판단해야 합니다.

최종 판정

매수