매물 유형: 아파트
분석 번호: 4210
종합 리스크 점수: 62점
대전 서구 탄방동 시티빌1차 아파트는 탄방역 역세권 입지를 갖추고 있으며, 인근 지역의 꾸준한 인구 증가와 다양한 개발 호재가 긍정적인 요인으로 작용하고 있습니다. 그러나 준공 22년으로 재건축 연한까지는 시간이 남아있고, 용적률이 법정 상한을 초과하여 향후 재건축 사업성이 낮을 수 있다는 점은 리스크 요인입니다. 현재 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 타당성을 신중하게 검토할 필요가 있습니다.
제시된 매매가 1억 9,800만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 8,511만 원에서 1억 9,021만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장의 평균적인 가치보다 다소 높게 평가된 것으로 보입니다.
#1 비교사례는 탄방동 시티빌1차 9층 59.435㎡로 2026년 3월 1억 8,500만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 8,511만 원입니다. #2 비교사례는 탄방동 시티빌1차 14층 59.435㎡로 2026년 2월 1억 9,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 9,021만 원입니다. #3 비교사례는 탄방동 시티빌1차 3층 59.435㎡로 2026년 4월 1억 8,600만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 8,594만 원입니다. 층구간 차이로 인해 10점 감점되었습니다.
대상 매물은 탄방역(대전1호선)에서 도보 5분 거리의 역세권 입지를 갖추고 있어 교통 접근성이 우수합니다. 탄방동은 최근 인구가 꾸준히 증가하고 있으며, 인근에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 소규모 단지 특성상 대단지 아파트 대비 환금성이 떨어질 수 있으며, 주차 공간 부족은 단점입니다. 인근 도마변동 재정비촉진지구 재개발 등 다양한 개발 호재가 있으나, 대상 단지에 직접적인 영향을 미 미치는지는 추가 확인이 필요합니다.
시티빌1차는 준공 22년으로 재건축 연한(30년)까지 8년이 남아있어 현재 시점에서 재건축을 통한 투자 가치를 기대하기는 어렵습니다. 또한, 현재 용적률이 614.71%로 법정 상한 500%를 초과하고 있어, 향후 재건축 추진 시 사업성이 낮을 가능성이 큽니다. 리모델링의 경우, 단지 규모와 세대수 등을 고려할 때 추진 동력을 얻기 어려울 수 있습니다.
대전 서구의 아파트 매매 시장은 보합세이며, 인근 지역의 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량(36,405세대)은 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 특히 대전 서구 내에도 많은 공급이 예정되어 있어 경쟁이 심화될 수 있습니다. 탄방역 역세권이라는 입지적 장점과 꾸준한 인구 유입은 긍정적이나, 높은 용적률과 재건축 연한 미도래는 장기적인 관점에서 개발 이익을 제한하는 요소입니다. 현재 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어, 향후 시장 상황에 따라 가격 조정 가능성이 있습니다. 장기적인 관점에서 신중한 접근이 필요합니다.
보류