매물 유형: 아파트
분석 번호: 4213
종합 리스크 점수: 55점
대상 매물은 준공 36년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 대전 서구 내동 지역은 매매가격지수와 전세가격지수가 보합세를 보이며 안정적인 시장 흐름을 유지하고 있습니다. 다만, 주변에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 영향을 미칠 수 있으므로 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과와 유사한 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 1억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 9,450만 원에서 2억 24만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 낮은 수준에 해당합니다. 이는 시장 가격 대비 가격적 메리트가 존재할 수 있음을 시사합니다.
#1 비교사례는 내동 코오롱 아파트 9층 70.13㎡로 2026년 6월 1억 9,450만 원에 거래되었습니다. 대상 매물과 동일 단지이며 시점 보정 계수는 1.000입니다. 층구간 감점(-10점: 4층 vs 9층)이 적용되었습니다. 보정 완료된 총액은 1억 9,450만 원입니다. #2 비교사례는 내동 코오롱 아파트 7층 70.13㎡로 2026년 2월 2억 원에 거래되었습니다. 대상 매물과 동일 단지이며 시점 보정 계수는 1.001입니다. 층구간 감점(-10점: 4층 vs 7층)이 적용되었습니다. 보정 완료된 총액은 2억 24만 원입니다.
대상 매물은 재건축 연한에 도달한 36년차 아파트로, 낮은 제시가와 내동1구역 재개발 등 주변 개발 호재를 고려할 때 투자 가치가 높습니다. 다만, 대전 서구 지역의 신규 공급 물량이 많아 중장기적인 관점에서 공급 리스크를 고려해야 합니다. 학군 및 교통 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다. 주변에 안골어린이공원, CU 대전내동코오롱점, 현대종합동물병원, 꼬마사랑어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 환경은 양호합니다.
준공 36년으로 재건축 연한(30년)에 도달하여 재건축 가능성이 매우 높습니다. 특히 '내동1구역 재개발 사업 정비구역 지정 및 지형도면 고시(2026-01-09)'는 대상 매물에 직접적인 개발 호재로 작용하여 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 용적률 갭 분석은 데이터 미등록으로 산출 불가하나, 재건축 추진 시 용적률 상향을 통한 사업성 확보 가능성을 검토해야 합니다.
대전 서구 아파트 시장은 현재 보합세를 유지하고 있으나, 거래량 증가와 전월세 수급의 수요 우세는 긍정적인 신호입니다. 대상 매물은 재건축 연한 도달 및 주변 재개발 호재로 인해 미래 성장 잠재력이 높습니다. 다만, '대전 에테르 스위첸', '한화 포레나 대전월평공원', '관저 푸르지오 센트럴파크' 등 대전 서구에 예정된 대규모 신규 공급 물량(36,405세대)은 향후 시장에 공급 부담으로 작용하여 일시적인 가격 조정이 있을 수 있습니다. 장기적으로는 재건축 추진 여부에 따라 가치 상승 폭이 크게 달라질 것으로 예상됩니다.
매수