매물 유형: 아파트
분석 번호: 4229
종합 리스크 점수: 68점
대전 서구 도안동 도안리슈빌 아파트는 준공 12년차의 비교적 신축 단지로, 인근 지역의 활발한 개발 사업으로 인한 간접적인 가치 상승이 기대됩니다. 매매가격지수와 전세가격지수가 보합세를 유지하고 있으며, 매매수급동향도 보합을 나타내고 있어 안정적인 시장 분위기입니다. 다만, 향후 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 장기적인 관점에서 공급 리스크를 주시할 필요가 있습니다.
제시가 5억 500만 원은 비교사례 대입 시 산출된 4억 6,988만 원에서 5억 2,281만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 중앙값인 4억 8,996만 원보다 약 1,504만 원 높은 수준으로, 비교사례 중 상위권에 해당하는 가격대입니다. 고층 프리미엄이 반영된 것으로 보이나, 현장 확인을 통해 조망 등 추가적인 가치 요인을 확인할 필요가 있습니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지 '도안리슈빌'의 동일 평형(84.91㎡ 기준 ±5%) 거래로, 유사도 점수 100점을 기록하며 높은 신뢰도를 보입니다. 거래 시점은 2026년 1월부터 2026년 6월까지로 최근 거래를 반영하고 있습니다. 각 사례는 시점 보정 계수 1.000~1.001이 적용되었으며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정은 1.000으로 동일하게 적용되었습니다. 예를 들어, 유사도 100점의 #1 사례(2026년 6월, 27층)는 4억 8,000만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 4억 7,998만 원의 가치로 보정됩니다. #12 사례(2026년 1월, 24층)는 5억 2,200만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 5억 2,281만 원의 가치로 보정됩니다.
도안리슈빌은 대단지 아파트로 안정적인 주거 환경과 양호한 환금성을 갖추고 있습니다. 인근에 소태근린공원 등 녹지 공간과 CU 등 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 인근에 다수의 재개발 및 택지개발 사업이 진행 중이므로, 장기적으로는 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
준공 12년차로 재건축 연한(30년)까지는 18년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링 또한 아직은 논의 단계에 이르지 않은 것으로 보입니다.
대전 서구의 매매가격지수는 보합세를 유지하고 있으며, 거래량은 증가 추세입니다. 전세수급동향 및 월세수급동향은 수요 우세로 나타나고 있어 임대 시장은 견조합니다. 다만, '대전 매노지구 도시개발구역 지정', '도마변동 도시재정비촉진지구 재정비촉진계획 변경' 등 인근 지역의 활발한 개발 사업과 함께 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 가능성이 있습니다. 장기적인 관점에서 공급 물량 추이를 지속적으로 모니터링하며 신중한 접근이 필요합니다.
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