매물 유형: 아파트
분석 번호: 4256
종합 리스크 점수: 65점
대전 유성세움펠리피아주상복합 아파트는 준공 12년차로 비교적 신축에 가까우며, 유성온천역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 인근에 다양한 개발 사업이 진행 중이나, 대상지에 직접적인 영향은 제한적입니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중간 수준에 해당하여 가격 타당성은 보통으로 판단됩니다. 다만, 향후 신규 공급 물량에 따른 경쟁 심화 가능성은 고려해야 합니다.
제시가 3억 4,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 2,359만 원에서 3억 6,637만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 중간 수준에 해당합니다. 이는 사례별 대입 결과의 중앙값인 3억 6,337만 원보다는 다소 낮은 수준으로, 가격적 메리트가 존재한다고 볼 수 있습니다.
비교사례 4건 모두 동일 단지 내 거래이며, 유사도 점수가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 5월 6층 거래로 3억 2,359만 원, #2 사례는 2026년 2월 13층 거래로 3억 6,637만 원, #3 사례는 2026년 1월 14층 거래로 3억 3,925만 원, #4 사례는 2026년 1월 24층 거래로 3억 6,337만 원으로 보정되었습니다. 대상 매물은 14층으로 #3 사례와 동일 층이며, #4 사례는 고층 프리미엄으로 인해 감점 요인이 존재합니다. 전반적으로 유사 사례들이 제시가와 비슷한 수준을 형성하고 있습니다.
대상 매물은 유성온천역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 준공 12년차의 비교적 신축 아파트라는 점에서 실거주 및 임대 투자 가치가 양호합니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 물량으로 인한 중장기적인 시장 경쟁 심화 가능성은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 현재 매매가 대비 전세가율이 70.0%로 상승 추세에 있어 갭투자 시 유의가 필요합니다.
대상 단지는 준공 12년차로 재건축 연한(30년)까지 18년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률은 871.59%로 법정 상한 1300% 대비 428.4%p의 여유가 있어 향후 리모델링 또는 재건축 시 사업성은 확보될 수 있으나, 현 시점에서는 재건축을 통한 투자 가치 상승을 기대하기는 어렵습니다.
대전 유성구는 인구 및 세대수가 꾸준히 증가하고 있으며, 봉명동은 지역 내 거래 활성도가 높은 지역입니다. 유성온천역 역세권 입지와 비교적 양호한 건물 상태는 긍정적인 요소입니다. 그러나 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 많아 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 단기적으로는 보합세가 유지될 것으로 보이나, 중장기적으로는 공급 물량 소화 여부에 따라 가격 변동성이 커질 수 있습니다. 인근 도안2-9지구 도시개발사업, 유성시장 재정비촉진지구 재정비 촉진계획 등 개발 호재는 지역 가치 상승에 기여할 수 있으나, 대상 매물에 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다.
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