매물 유형: 아파트
분석 번호: 4325
종합 리스크 점수: 67점
대상 매물은 울산광역시 중구 번영로서한이다음1단지 아파트로, 준공 8년차의 비교적 신축 단지입니다. 인근 복산1 재개발사업 등 다수의 개발 호재가 존재하여 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 매매 수급 동향은 하락세이나 전세 및 월세 수급 동향은 상승세를 보이며, 매매가 대비 전세가 비율도 상승 추세로 전반적인 주거 수요는 견조합니다. 다만, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 대한 주의가 필요합니다.
제시 매매가 6억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼 5억 5,197만 원 대비 약 9,803만 원 높은 수준입니다. 이는 최근 동일 단지 중층 거래가 5억 6,000만 원과 비교해도 상당한 차이를 보이며, 시장의 평균적인 가치 평가보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 다만, 미상층이 고층일 경우 조망권 등 개별 프리미엄이 반영되었을 가능성도 배제할 수 없습니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 대상 매물과 동일 단지인 번영로서한이다음1단지 1층 84.5902㎡ 매매 사례입니다. 2026년 3월에 5억 4,700만 원에 거래되었으며, 시점 보정 계수 1.009를 적용하여 보정 후 평당가 2,157만 원/평, 환산 총액 5억 5,197만 원으로 산출되었습니다. 동일 단지, 동일 용도지역, 반경 0m로 유사도 점수는 100점이며 신뢰도는 B등급입니다.
대상 단지는 준공 8년차의 비교적 신축 아파트로, 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 인근 복산1 재개발사업 및 산천지구 주거환경개선사업 등 다수의 개발 호재가 지역 가치 상승을 견인할 잠재력이 있습니다. 또한, 복산1동, 복산2동의 인구가 2022년 10월 대비 2026년 4월에 40.6% 증가하는 등 인구 유입이 활발하여 실거주 및 투자 수요가 꾸준할 것으로 보입니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 물량으로 인한 시장 경쟁 심화 가능성은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다.
대상 아파트는 2018년 준공되어 건물 나이가 8년입니다. 재건축 연한인 30년까지는 22년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링 또한 아직은 논의 단계에 이르기 어렵습니다.
울산 중구의 매매가격지수 및 전월세가격지수가 모두 상승 추세를 보이며, 특히 전세가율이 70.19%로 높은 수준을 유지하고 있어 주거 수요가 견조함을 알 수 있습니다. 인구 유입과 지역 개발 호재는 긍정적인 요인이지만, 12,102세대에 달하는 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 단기적으로는 신규 공급에 따른 가격 조정 압력이 있을 수 있으나, 장기적으로는 지역 개발과 인구 유입에 힘입어 점진적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 제시 매매가가 현재 시장 추정가 대비 높게 책정되어 있어 신중한 접근이 필요합니다.
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