매물 유형: 아파트
분석 번호: 4326
종합 리스크 점수: 85점
대상 매물인 번영로센트리지3단지는 준공 3년차의 신축 아파트로, 단지 하드웨어 및 주거 환경이 우수합니다. 복산1 재개발사업 등 주변의 다양한 개발 호재는 향후 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 다만, 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 있어 단기적인 경쟁 심화 가능성은 염두에 두어야 합니다.
제시된 매매가 8억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 7억 8,825만 원에서 8억 4,589만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 제시가는 이 스펙트럼의 중간값인 7억 9,960만 원보다 높은 수준으로, 상위권 범위에 해당합니다. 이는 신축 아파트의 입지적 장점과 주변 개발 호재가 가격에 일부 선반영된 것으로 해석될 수 있습니다.
선별된 13건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지 내 거래로 유사도 점수 100점을 기록했습니다. 시점은 2026년 1월부터 2026년 6월까지로 최근 거래 내역을 반영하고 있습니다. 각 사례는 면적, 용도지역, 도로, 역세권, 호재 보정이 완료된 총액으로 제시되었습니다. 예를 들어, #1 사례는 2026년 6월 거래된 11층 매물로 8억 225만 원의 대입 총액이 산출되었고, #9 사례는 2026년 2월 거래된 20층 매물로 8억 4,589만 원의 대입 총액이 산출되었습니다. 이처럼 층수 및 거래 시점에 따라 미세한 가격 차이가 보정되어 반영되었습니다.
번영로센트리지3단지는 3년차 신축 아파트로 우수한 단지 하드웨어와 커뮤니티 시설을 갖추고 있어 실거주 가치가 높습니다. 복산동은 울산 중구 내에서 거래 활성도가 가장 높은 지역으로 수요가 꾸준하며, 복산1 재개발사업 등 주변 개발 호재는 장기적인 가치 상승을 기대하게 합니다. 다만, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적인 투자 수익률에는 영향을 미 줄 수 있습니다. 역세권 프리미엄은 없으나, 주변 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 주거 편의성이 높습니다.
준공 3년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 27년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 매우 낮습니다. 리모델링 또한 신축 단지임을 고려할 때 당분간 논의될 가능성은 희박합니다.
울산 중구의 아파트 매매가격지수와 전월세가격지수가 모두 상승 추세에 있어 긍정적인 시장 전망을 보입니다. 복산1 재개발사업 등 지역 개발 호재는 장기적인 가치 상승 요인으로 작용할 것입니다. 그러나 인근에 12,102세대에 달하는 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어, 단기적으로는 공급 과잉에 따른 가격 조정 압력이 발생할 수 있습니다. 특히 울산 중구 우정동의 '우정동 한양립스 더 센트럴'과 '울산 우정 한라비발디' 등 인접 단지의 신규 공급은 경쟁 심화를 야기할 수 있습니다. 따라서 장기적인 관점에서는 긍정적이나, 단기적인 시장 변동성에 대한 주의가 필요합니다.
보류