매물 유형: 아파트
분석 번호: 4327
종합 리스크 점수: 73점
대상 아파트는 준공 11년차로 비교적 신축에 가까우며, 인근 지역의 재개발 호재와 주거환경 개선 사업들이 활발히 진행되고 있어 미래 가치가 긍정적으로 평가됩니다. 매매수급동향은 하락세이나 전월세 수급은 상승세로 실수요는 견고한 편입니다. 다만, 향후 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 중장기적인 시장 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
대상 매물의 제시가 5억 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 4,613만 원에서 5억 9,226만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 내 유사 조건 매물들의 가격대와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히 2026년 1월 거래된 11층 매물(보정 후 5억 9,226만 원)과 유사한 수준으로, 대상 매물의 층수(12층)를 고려할 때 가격적 타당성이 있습니다.
비교사례 5건 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다. 특히 #1, #2, #3 사례는 유사도 100점으로, 대상 매물과 면적, 단지, 용도지역이 동일하며 시점 보정만 적용되었습니다. #4, #5 사례는 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 전반적으로 신뢰도 높은 비교가 가능합니다. #1 사례(2026.6, 7층, 5억 8,000만 원)는 보정 후 5억 8,121만 원, #2 사례(2026.5, 12층, 5억 6,000만 원)는 보정 후 5억 6,117만 원으로, 대상 매물의 제시가 5억 9,000만 원과 비교 시 유의미한 참고 자료가 됩니다.
대상 아파트는 준공 11년차로 비교적 신축에 가까우며, 울산 중구의 매매가격지수 및 전월세가격지수 상승 추세에 힘입어 안정적인 투자 가치를 가집니다. 특히 인근 복산1 재개발사업과 같은 개발 호재는 장기적인 관점에서 주거 환경 개선 및 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 학군으로는 울산고등학교, 복산초등학교 등이 인접해 교육 환경이 양호하며, 주변 공원, 쇼핑, 의료 시설 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 및 투자 매력이 높습니다.
번영로효성해링턴플레이스1차아파트는 준공 2015년으로 현재 11년차입니다. 재건축 연한인 30년까지 19년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링 또한 단지 규모 및 사업성 등을 종합적으로 고려해야 하므로, 단기적인 재건축/리모델링을 통한 가치 상승은 기대하기 어렵습니다.
울산 중구는 매매가격지수와 전월세가격지수가 모두 상승세를 보이며 시장이 활기를 띠고 있습니다. 특히 전세수급동향과 월세수급동향이 수요 우위를 나타내어 실수요 기반이 튼튼합니다. 복산1 재개발사업 등 인근 개발 호재는 긍정적인 영향을 미치겠지만, 대구사일동더샵, e편한세상 서대전역 센트로, 힐스테이트 선화 더와이즈, 문화자이SKVIEW, 우정동 한양립스 더 센트럴 등 향후 12,102세대에 달하는 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 중장기적으로는 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 따라서 단기적으로는 상승세를 유지할 수 있으나, 장기적인 관점에서는 공급 물량 소화 여부에 따라 가격 변동성이 커질 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.
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