매물 유형: 아파트
분석 번호: 4331
종합 리스크 점수: 42점
대상 매물은 울산광역시 중구 강북로 105 롯데캐슬스카이 아파트로, 준공 17년차의 고층 아파트입니다. 매매 시장은 전반적으로 상승세를 보이나, 매매수급동향은 하락세이며 인근 지역에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 공급 리스크가 존재합니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트는 제한적입니다.
제시된 매매가 6억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 4억 5,586만 원 ~ 최고 4억 5,586만 원, 중앙값 4억 5,586만 원) 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장 평균 대비 높은 가격으로 평가될 수 있으며, 고층 프리미엄 등이 반영되었을 가능성이 있습니다. 가격적 메리트는 다소 제한적으로 보입니다.
선별된 비교사례는 #1 롯데캐슬스카이 아파트(성남동, 27층, 158.33㎡)로, 2026년 2월 4억 9,000만 원에 거래되었습니다. 대상 매물과 동일 단지이며 층수도 유사하여 유사도 점수는 80점입니다. 면적 차이로 인한 감점(-20점)이 있었으며, 시점 보정 계수 1.013이 적용되어 보정 후 대입 총액은 4억 5,586만 원으로 산출되었습니다.
대상 단지는 울산 중구 강북로에 위치한 고층 주상복합 아파트로, 주변에 공원, 쇼핑 시설, 의료 시설 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 다만, 학군 경쟁력은 인근 학교의 휴원 등으로 다소 불확실하며, 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 소규모 단지라는 점과 인근 지역의 대규모 신규 공급 예정 물량은 투자 가치에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.
준공 17년차로 재건축 연한(30년)까지 13년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률 활용률이 95.3%로 높아 용적률 갭을 통한 개발 잠재력도 낮습니다.
울산 중구의 매매가격지수는 상승 추세이나, 매매수급동향은 하락하고 있어 시장의 불확실성이 존재합니다. 인근 지역의 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 시장에 공급 과잉 리스크를 가져올 수 있으며, 이는 가격 하방 압력으로 작용할 수 있습니다. 중앙동의 지속적인 인구 감소 추세 또한 장기적인 관점에서 주택 수요에 부정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 제시된 매매가는 비교사례 대비 높은 수준으로, 향후 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다.
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