매물 유형: 아파트
분석 번호: 4334
종합 리스크 점수: 72점
울산광역시 중구 유곡동 선경2차 아파트는 준공 29년차로 재건축 연한에 근접하여 개발 잠재력이 높습니다. 인근에 복산1 재개발사업, 유곡천 하천구역 정비 등 다양한 개발 호재가 있어 미래 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 매매수급동향이 하락세이고 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 시장 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다.
제시가 4억 1,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 1,409만 원에서 4억 3,770만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권에 위치합니다. 이는 최근 거래된 유사 사례들과 비교했을 때, 시장의 기대치 또는 단지의 잠재적 가치가 반영된 수준으로 해석될 수 있습니다. 특히 2026년 2월에 4억 3,200만 원에 거래된 동일 단지 13층 사례(#5)의 보정 후 대입 총액 4억 3,770만 원과 비교하면, 제시가는 그보다 약간 낮은 수준입니다.
비교사례 11건은 모두 동일 단지 내 거래로 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 1번부터 6번 사례는 유사도 100점으로, 대상 매물과 동일한 단지, 면적, 용도지역을 가지며 시점 보정만 적용되었습니다. 7번부터 11번 사례는 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 전반적으로 높은 신뢰도를 보입니다. 예를 들어, 유사도 100점인 #2 사례(2026년 4월 거래)는 84.94㎡ 면적에 4억 1,500만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 4억 1,666만 원입니다. 유사도 90점인 #7 사례(2026년 6월 거래)는 84.94㎡ 면적에 3억 6,100만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 3억 6,100만 원입니다. 이처럼 유사 사례들은 대상 매물의 가치를 평가하는 데 매우 유효한 참고 자료가 됩니다.
선경2차 아파트는 1,613세대의 대단지로, 세대당 15.76대의 우수한 주차 환경을 갖추고 있습니다. 준공 29년차로 재건축 연한에 1년 남았다는 점은 장기적인 투자 가치를 높이는 핵심 요인입니다. 인근에 우암공원, CU 우정현대점, 동강병원, 새싹어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 전세가율이 70.19%로 상승하고 전세수급동향이 124.36으로 강세인 점은 실수요 및 갭투자 수요를 유인할 수 있는 긍정적인 신호입니다. 다만, 매매수급동향이 하락세이고 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 단기적인 가격 상승은 제한적일 수 있습니다.
대상 단지는 1997년 준공되어 현재 29년차로, 재건축 연한(30년)에 1년 남았습니다. 이는 향후 재건축 추진의 가능성이 매우 높다는 것을 의미합니다. 대단지라는 점은 재건축 사업 추진 시 사업성 확보에 유리하게 작용할 수 있습니다. 다만, 용적률 갭 분석 데이터가 미등록되어 정확한 사업성을 판단하기 어려우므로, 향후 재건축 추진 시 용적률 및 사업성 분석이 필수적입니다. 현재로서는 재건축 잠재력이 '보통' 수준으로 평가됩니다.
울산 중구 아파트 시장은 매매가격지수, 전세가격지수, 월세가격지수 모두 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 특히 전세 시장의 강세는 매매 시장의 하방 경직성을 지지할 것으로 보입니다. 복산1 재개발, 유곡천 하천구역 정비 등 인근 개발 호재는 지역 가치를 상승시킬 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 매매수급동향의 하락세와 인근 12,102세대의 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 특히 '우정동 한양립스 더 센트럴', '울산 우정 한라비발디' 등 우정동 내 신규 아파트 공급은 직접적인 경쟁 요인이 될 것입니다. 장기적으로는 재건축 가능성으로 인한 가치 상승을 기대할 수 있으나, 단기적으로는 공급 리스크와 매매수급동향을 면밀히 주시하며 신중한 접근이 필요합니다.
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