매물 유형: 아파트
분석 번호: 4338
종합 리스크 점수: 47점
울산 중구 대협팔래스 아파트는 준공 21년차의 중소형 단지로, 매매가격지수가 상승 추세에 있으나 매매수급동향은 하락세입니다. 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중간 수준에 해당하며, 재건축 연한까지는 약 9년이 남아있어 리모델링 또는 장기적인 관점의 접근이 필요합니다.
제시된 매매가 2억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 1억 8,498만 원 ~ 최고 2억 2,746만 원)의 최고가를 상회하는 수준입니다. 이는 최근 동일 단지 내 거래된 유사 평형 매물들보다 다소 높은 가격으로, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
비교사례 3건 모두 대상지와 동일한 대협팔래스 단지 내 거래이며, 전용면적과 시점이 유사하여 높은 유사도를 보입니다. #1 사례는 2026년 6월 성안동 대협팔래스 5층 84.3578㎡가 1억 8,500만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 8,498만 원입니다. #2 사례는 2026년 6월 성안동 대협팔래스 4층 84.5138㎡가 2억 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 9,961만 원입니다. #3 사례는 2026년 4월 성안동 대협팔래스 2층 84.5138㎡가 2억 2,700만 원에 거래되었으며, 시점 보정 계수 1.004를 적용하여 보정 후 대입 총액은 2억 2,746만 원입니다. 이 사례들은 모두 제2종일반주거지역에 위치하며, 대상지와 동일한 용도지역 및 도로 조건을 가지고 있어 별도의 면적, 용도, 도로 보정은 적용되지 않았습니다.
대협팔래스는 21년차 아파트로, 단지 규모가 크지 않아 투자 가치 측면에서 대단지 신축 아파트 대비 경쟁력이 다소 낮을 수 있습니다. 학군 정보는 구체적으로 제공되지 않았으나, 인근에 예인어린이집 등 교육 시설이 존재합니다. 지하철역은 없어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 다만, 울산 중구의 매매가격지수 상승 추세와 전세가율 상승은 긍정적인 요인이 될 수 있으나, 인근 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 투자 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.
준공 21년차로 재건축 연한(30년)까지 약 9년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 추진이 어렵습니다. 향후 리모델링 또는 재건축 가능성을 장기적으로 검토할 수 있으나, 소규모 단지 특성상 사업성 확보에 어려움이 있을 수 있습니다. 인근 성안동 지역에 신축 및 증축 허가 이력이 다수 확인되나, 대상 단지의 직접적인 재건축 추진과는 무관합니다.
울산 중구의 매매가격지수와 전월세가격지수는 상승세를 보이고 있으나, 매매수급동향은 하락하여 시장의 불확실성이 존재합니다. 특히, 인근에 1만 2천 세대가 넘는 대규모 공급 예정 물량이 집중되어 있어, 향후 공급 과잉으로 인한 가격 조정 가능성이 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단을 초과하는 수준이므로, 단기적인 시세 차익보다는 장기적인 관점에서 신중하게 접근해야 합니다. 지역 내 다양한 개발 사업(복산1 재개발, 주차장/공원 결정 변경, 도로 개설 등)이 진행 중이지만, 대상 매물에 직접적인 영향을 미 미칠지는 추가적인 분석이 필요합니다.
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