매물 유형: 아파트
분석 번호: 4340
종합 리스크 점수: 48점
울산 중구 성안금호타운 아파트는 준공 28년차로 재건축 연한에 근접하고 있으며, 인근 지역의 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있어 긍정적인 시장 분위기를 보입니다. 다만, 매매수급동향은 하락세를 보이며, 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과와 비교 시 상단에 위치하는 것으로 판단됩니다.
제시된 매매가 2억 8,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼인 최저 1억 9,908만 원에서 최고 2억 2,752만 원 범위를 크게 상회하는 수준입니다. 이는 비교사례 대비 높은 가격으로, 시장의 평균적인 가치 평가보다 높은 프리미엄이 반영되었을 가능성이 있습니다.
선별된 비교사례 10건은 모두 동일 단지 내 전용면적 74.69㎡의 매물들로, 2026년 1월부터 6월까지 최근 거래된 사례들입니다. 면적 차이로 인해 감점(-20점)이 발생했으나, 동일 단지 및 근접 시점 거래로 유사도는 높습니다. #1 사례(2026년 6월, 74.69㎡, 2억 원)는 보정 후 2억 2,752만 원으로 환산되었으며, #2, #3, #4 사례(2026년 5~6월, 74.69㎡, 1억 7,500만 원)는 보정 후 1억 9,908만 원으로 환산되었습니다. 이 외 사례들도 유사한 면적 감점을 받았으며, 시점 보정 계수는 1.000~1.005로 미미한 영향을 주었습니다.
성안금호타운은 울산 중구 성안동에 위치하며, 인근에 금호공원, 이마트24 등 편의시설이 있고 리틀금잔디어린이집 등 교육시설도 가까워 주거 환경은 양호합니다. 울산 중구의 매매가격지수, 전세가격지수, 월세가격지수 모두 상승 추세로 시장 분위기는 긍정적이나, 매매수급동향은 하락세입니다. 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있는 점은 투자 시 고려해야 할 리스크입니다. 제시된 매매가는 비교사례 대비 높은 수준으로, 가격적 메리트는 제한적입니다.
성안금호타운은 1998년 준공되어 28년이 경과한 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 2년이 남았습니다. 현재로서는 구체적인 재건축 추진 계획이나 움직임은 확인되지 않으나, 향후 재건축 논의가 시작될 가능성은 있습니다. 다만, 재건축은 사업성, 주민 동의율, 규제 등 다양한 변수에 따라 진행 여부와 기간이 크게 달라질 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다. 용적률 갭 분석 결과가 미등록으로 산출되어 개발 잠재력에 대한 추가적인 정보 확인이 필요합니다.
울산 중구는 전반적으로 부동산 시장 지수가 상승하고 있으나, 매매 거래량은 하락 추세이며 인근에 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 단기적인 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다. 장기적으로는 재건축 연한 도래에 따른 개발 기대감이 존재하지만, 현재로서는 불확실성이 높습니다. 지역 내 미분양 세대가 감소 추세인 점은 긍정적이나, 이는 신규 공급 물량 소화에 따라 변동될 수 있습니다. 종합적으로 볼 때, 현 시점에서는 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.
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