울산광역시 중구 함월22길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 4341

종합 리스크 점수: 52점

AI 요약 평가

울산 중구 성안청구타운은 준공 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달한 단지로, 인근 재개발 및 도로 개설 등 다양한 개발 호재가 존재하여 미래 가치 상승 가능성이 엿보입니다. 다만, 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 타당성 검토가 필요하며, 신규 공급 물량 증가에 따른 시장 경쟁 심화 가능성도 고려해야 합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 7점 — 준공 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달했으며, 인근 복산1 재개발사업 등 다양한 개발 호재가 존재하여 긍정적인 규제 전망을 가집니다.
건물 노후도(사진): 5점 — 사진이 제공되지 않아 정확한 판단은 어렵지만, 30년 된 건물임을 감안할 때 평균적인 노후도를 가질 것으로 예상됩니다. 현장 확인이 필요합니다.
인근 실거래가: 2점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 94.5%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 큰 차이가 나는 수준입니다. (공동주택공시가격배율 기반 분석)
거래량: 5점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 13건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 보통한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 한국방송통신대학교 울산지역대학 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 17곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 4점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 4.2% 변동하여 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 4점 — 준공 30년 차 건물입니다. 노후화가 진행 중입니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 3억 2,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 2억 1,530만 원에서 2억 6,909만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장의 평균적인 가치보다 높은 수준으로, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 5건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래로, 유사도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 5월 6층 74.8㎡가 1억 6,450만 원에 거래되었으며, 대상지 면적 대입 시 2억 6,828만 원으로 환산됩니다. #2 사례는 2026년 5월 2층 74.8㎡가 1억 5,000만 원에 거래되었고, 대상지 면적 대입 시 2억 4,463만 원으로 환산됩니다. #3 사례는 2026년 4월 2층 84.99㎡가 1억 7,400만 원에 거래되었으며, 대상지 면적 대입 시 2억 4,975만 원으로 환산됩니다. 이 외 #4, #5 사례도 동일 단지 내 거래로, 시점 보정 계수는 모두 1.000이 적용되었습니다.

심층 분석

성안청구타운은 30년 경과 단지로 재건축 연한에 도달했다는 점이 투자 가치에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 인근 복산1 재개발사업 등 개발 호재가 존재하여 장기적인 관점에서 주거 환경 개선 및 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 현재 제시된 매매가는 비교사례 대비 높은 수준이며, 신규 공급 물량 증가에 따른 시장 경쟁 심화 가능성도 고려해야 합니다.

준공 30년이 경과하여 재건축 연한은 도달했으나, 실제 재건축 추진은 용적률, 사업성, 주민 동의율 등 다양한 요인에 따라 달라지므로, 현재 단계에서는 '재건축 가능성 보통'으로 판단됩니다. 용적률 갭 분석 결과 미등록으로 산출 불가하여 추가적인 정보 확인이 필요합니다.

울산 중구 아파트 시장은 매매가격지수와 전월세가격지수가 상승세를 보이며 긍정적인 흐름을 보이고 있으나, 매매수급동향은 하락세로 전환되어 관망세가 짙어질 수 있습니다. 인근 대규모 신규 공급 물량은 장기적으로 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 대상 단지는 재건축 연한 도달이라는 잠재력을 가지고 있으나, 현재 제시된 가격이 시장 가치 스펙트럼의 상단을 초과하므로 단기적인 시세 차익보다는 장기적인 재건축 추진 여부에 따른 가치 변화를 기대해야 합니다.

현장 체크리스트

매물의 정확한 층수와 향을 확인하여 일조량 및 조망권, 소음 여부를 파악해야 합니다.
세대당 주차대수가 0.98대이므로, 실제 주차 공간의 여유 여부와 불편 사항이 없는지 현장 확인이 필요합니다.
30년 경과 단지이므로, 건물 외벽 균열, 누수, 배관 노후화 등 전반적인 건물 상태를 전문가와 함께 점검해야 합니다.
재건축 추진 가능성을 확인하기 위해 현재 단지 내 재건축 관련 논의 진행 상황이나 주민 동의율 등을 파악해야 합니다.
인근에 예정된 신규 공급 물량(대구사일동더샵, e편한세상 서대전역 센트로, 힐스테이트 선화 더와이즈, 문화자이SKVIEW, 울산 우정 한라비발디, 더샵 시에르네 등)이 향후 본 매물의 가치에 미칠 영향을 면밀히 분석해야 합니다.
관리비 내역을 상세히 확인하여 장기수선충당금 적립 현황 및 추가적인 유지보수 비용 발생 가능성을 점검해야 합니다.

최종 판정

보류