매물 유형: 아파트
분석 번호: 4342
종합 리스크 점수: 62점
울산광역시 중구 우정혁신도시2차동원로얄듀크 아파트는 준공 12년차의 비교적 신축에 가까운 단지로, 인근 지역의 다양한 개발 호재와 함께 주거 환경 개선이 기대됩니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있어 시장 분위기는 긍정적이나, 매매수급동향은 하락세를 보여 매수 시 신중한 접근이 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 타당성을 면밀히 검토해야 합니다.
제시된 매매가 7억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 7억 101만 원에서 7억 5,796만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 유사 조건의 매물들과 비교했을 때 다소 높은 수준으로, 시장의 기대감이 선반영된 가격으로 해석될 수 있습니다.
선별된 비교사례 11건은 모두 대상지와 동일 단지(우정혁신도시2차동원로얄듀크) 내 동일 평형대(84.9967㎡) 거래로, 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 1번부터 8번 사례는 유사도 100점으로, 2026년 1월부터 5월까지의 거래 내역입니다. 9번, 10번, 11번 사례는 층구간 감점(-10점)으로 유사도 90점이며, 각각 4층, 18층, 19층 거래입니다. 이들 사례는 모두 시점수정·면적·용도지역·도로·역세권·호재 보정이 반영된 최종 환산 총액이 7억 101만 원에서 7억 5,796만 원 사이로 산출되었습니다. 이는 대상 매물의 가치를 평가하는 데 매우 신뢰할 수 있는 근거가 됩니다.
우정혁신도시2차동원로얄듀크는 652세대의 중대형 단지로 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 인근에 불선골공원, GS25, 북앤플레이어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 동강병원 등 의료시설 접근성도 양호합니다. 학군 측면에서는 북앤플레이어린이집이 50m 거리에 위치하는 등 교육 환경도 준수합니다. 그러나 지하철역과의 거리가 멀어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 인근 복산1 재개발, 산천지구 주거환경개선사업 등 개발 호재는 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
본 아파트는 2014년 준공되어 건물 나이가 12년입니다. 재건축 연한(30년)까지는 18년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링의 경우, 단지 규모와 세대수 등을 고려할 때 잠재적인 가능성은 있으나, 구체적인 추진 계획은 확인되지 않습니다.
울산 중구의 매매가격지수와 전월세가격지수는 상승세를 유지하고 있어 단기적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 그러나 매매수급동향이 하락하고 있으며, 인근 지역에 대규모 신규 아파트 공급 물량(총 12,102세대)이 예정되어 있어 중장기적으로는 공급 과잉에 따른 가격 조정 압력이 발생할 수 있습니다. 따라서 미래 성장 전망은 인근 개발 호재의 실제 진행 상황과 신규 공급 물량의 소화 여부에 따라 달라질 것으로 보이며, 현재 제시된 가격은 이러한 리스크를 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.
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