매물 유형: 아파트
분석 번호: 4344
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물은 울산광역시 중구 우정혁신도시1차동원로얄듀크 아파트로, 준공 13년차의 비교적 신축 단지입니다. 현재 울산 중구의 매매가격지수는 상승 추세이며, 전세 및 월세 수급 동향도 상승세를 보여 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 공급 리스크를 주시할 필요가 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과 스펙트럼의 중상단에 위치합니다.
제시된 매매가 5억 7,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 1,458만 원에서 6억 32만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 중상단에 위치합니다. 이는 유사 단지 및 면적의 최근 거래 시세와 비교했을 때 합리적인 범위 내에 있으나, 스펙트럼의 상위권에 가까운 수준으로 판단됩니다.
9건의 비교사례는 모두 대상지와 동일 단지 내 거래이며, 전용면적 84.99㎡ 또는 84.9997㎡로 유사도가 매우 높습니다. 시점은 2026년 1월부터 6월까지로 최근 거래 내역을 반영하고 있습니다. 층구간 감점 사유가 있는 사례들이 있으나, 이는 대상 매물이 5층 저층인 점을 고려한 보정입니다. 예를 들어, 유사도 100점의 사례 #1(2026년 3월, 2층)은 5억 1,458만 원으로 보정되었고, 유사도 80점의 사례 #8(2026년 4월, 18층)은 6억 32만 원으로 보정되었습니다. 제시된 5억 7,500만 원은 이 스펙트럼의 중상단에 해당합니다.
대상 단지는 우정혁신도시 내에 위치하여 비교적 신축 아파트이며, 인근에 공룡발자국공원, 이마트24, 울산광역시교육청어린이집 등 생활 편의시설과 교육 시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 울산 중구의 매매가격지수 상승세와 임대 시장의 수요 우위는 긍정적이나, 대규모 신규 공급 물량은 향후 투자 가치에 변동성을 줄 수 있습니다.
준공 13년차로 재건축 연한(30년)까지 17년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 매우 낮습니다. 리모델링 또한 아직 활발히 논의될 단계는 아닙니다.
울산 중구의 전반적인 부동산 시장 지수는 상승세를 보이고 있으며, 특히 전세 및 월세 시장의 수요 우위는 긍정적인 신호입니다. 인근 복산1 재개발, 유곡천 하천구역 정비, 울산다운2 지구외 연결도로 개설 등 다양한 개발 사업은 지역 가치를 점진적으로 상승시킬 잠재력이 있습니다. 그러나 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 중장기적으로 공급 과잉 우려를 낳을 수 있어, 시장의 수급 균형 변화에 대한 지속적인 관찰이 필요합니다. 현재 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중상단에 위치하여 가격적 메리트가 아주 크다고 보기는 어렵습니다. 장기적인 관점에서 신중한 접근이 요구됩니다.
보류