매물 유형: 아파트
분석 번호: 4348
종합 리스크 점수: 57점
대상 매물은 울산 중구 유곡동 울산유곡푸르지오 아파트로, 매매 시장은 전반적인 상승세이나 매매수급동향은 하락하고 있습니다. 인근에 12,102세대에 달하는 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 경쟁 압력으로 작용할 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 6억 5,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 5억 9,257만 원에서 6억 5,586만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 유사한 조건의 최근 거래 사례들과 비교했을 때 다소 높은 수준으로 평가될 수 있습니다. 특히, 2026년 5월 8층 매물이 6억 4,895만 원에 거래된 점을 고려하면, 15층이라는 이점을 감안하더라도 제시가는 시장의 상위권 범위에 해당합니다.
선별된 10건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일한 울산유곡푸르지오 단지 내 거래이며, 전용면적 기준 평당가는 2,305만 원/평에서 2,552만 원/평 사이입니다. 유사도 100점 사례들은 층수 차이가 적어 보정 계수가 낮게 적용되었으며, 유사도 90점 사례들은 층구간 차이로 인해 감점(15층 vs 24층, 18층, 20층, 5층)이 발생했습니다. 모든 사례는 시점 보정 계수가 1.000~1.013으로 미미하게 적용되어 최근 거래 시세가 잘 반영되었습니다. 특히, 2026년 6월 거래된 12층 84.9906㎡ 매물의 환산 총액은 6억 885만 원이며, 2026년 5월 거래된 8층 84.9761㎡ 매물의 환산 총액은 6억 4,895만 원입니다. 제시가 6억 5,000만 원은 이러한 비교사례들의 환산 총액 스펙트럼 내에 위치합니다.
울산유곡푸르지오는 911세대의 대단지로 안정적인 주거 환경을 제공하며, 세대당 1.64대의 주차 공간은 편의성을 더합니다. 인근에 평동공원, GS25, 동강병원, 봄샘어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 매매수급동향 하락세와 대규모 신규 공급 예정 물량은 단기적인 투자 가치 상승에 부담으로 작용할 수 있습니다.
대상 아파트는 2010년 준공되어 현재 16년차로, 재건축 연한인 30년까지는 14년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링의 경우, 단지 내 주민 동의 및 사업성 검토가 필요하며, 현재로서는 구체적인 진행 계획은 없는 것으로 보입니다.
울산 중구 지역의 매매가격지수는 상승세를 유지하고 있으나, 매매수급동향은 하락하고 있어 시장의 불확실성이 존재합니다. 복산1 재개발사업, 산천지구 주거환경개선사업 등 인근 개발 호재는 장기적으로 주거 환경 개선 및 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 향후 시장의 경쟁을 심화시키고 가격 상승을 제한할 수 있는 주요 리스크 요인입니다. 따라서 단기적인 급등보다는 중장기적인 관점에서 신중한 접근이 필요하며, 시장의 공급 추이를 지속적으로 모니터링해야 합니다.
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