매물 유형: 아파트
분석 번호: 4350
종합 리스크 점수: 55점
대상 매물은 울산 중구에 위치한 동덕현대맨션 아파트로, 준공 36년이 경과하여 재건축 연한에 도달한 점이 가장 큰 특징입니다. 인근 지역의 활발한 개발 사업과 향후 분양 예정 물량은 시장에 긍정적 및 부정적 영향을 동시에 미칠 수 있습니다. 매매가 1억 9,000만 원은 비교사례 스펙트럼 내에 있으나, 건물 노후도와 주차 등 단지 하드웨어 측면에서 리스크가 존재합니다.
제시된 매매가 1억 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 5,599만 원에서 2억 999만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 중간 정도에 해당하는 가격으로, 최근 동일 단지 9층 거래가 2억 1,000만 원이었던 점을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 2건 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 6월 거래된 동일 단지 9층 매물로, 전용면적 기준 평당가 818만 원/평에 2억 999만 원으로 보정되었습니다. #2 사례는 2026년 5월 거래된 동일 단지 5층 매물로, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 전용면적 기준 평당가 608만 원/평에 1억 5,599만 원으로 보정되었습니다. 이 두 사례는 대상 매물의 가치 평가에 있어 매우 중요한 근거가 됩니다.
대상 매물은 재건축 연한에 도달한 노후 아파트로, 개발 잠재력이 높은 점이 가장 큰 투자 가치입니다. 인근 지역의 활발한 개발 사업은 장기적인 관점에서 주거 환경 개선 및 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 현재 매매수급동향이 하락세이고 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 단기적인 투자 수익보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 유리합니다.
준공 36년으로 재건축 연한에 도달하여 재건축 가능성이 높습니다. 다만, 용적률 갭이 미등록 상태이므로 정확한 재건축 사업성을 판단하기 위해서는 용적률 및 건폐율 현황, 주민 동의율, 사업 추진 단계 등을 추가로 확인해야 합니다. 인근 지역의 재개발 및 지구단위계획 변경 등 개발 사업은 재건축 추진에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
울산 중구의 매매가격지수는 상승세이나, 매매수급동향은 하락하고 있어 시장의 불확실성이 존재합니다. 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 향후 경쟁 심화 및 시세 조정 압력으로 작용할 수 있습니다. 그러나 대상 매물이 재건축 연한에 도달한 점과 인근 지역의 개발 호재는 장기적인 관점에서 긍정적인 성장 잠재력을 제공합니다. 따라서 단기적인 시세 변동보다는 재건축 추진 여부와 지역 개발 상황에 따라 가치가 결정될 것으로 보입니다.
보류