매물 유형: 아파트
분석 번호: 4351
종합 리스크 점수: 50점
대상 매물은 울산 중구 태화동에 위치한 리버스위트 아파트로, 준공 19년차의 중소형 단지입니다. 최근 울산 중구의 매매가격지수는 상승세를 보이고 있으나, 매매수급동향은 하락세를 나타내고 있어 시장의 불확실성이 존재합니다. 특히 인근 지역에 12,102세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 가격 경쟁 심화 및 전반적인 시장 하방 압력으로 작용할 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트가 다소 부족해 보입니다.
제시된 매매가 3억 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 1,215만 원에서 3억 6,140만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 현재 시장 상황과 비교사례를 고려할 때 다소 높은 수준으로 판단될 수 있습니다.
비교사례 #1은 태화동 리버스위트 12층 84.9591㎡ 매물로, 2026년 4월 3억 6,000만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 1.004를 적용하여 대상지 대입 총액은 3억 6,140만 원으로 산출되었습니다. 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. 비교사례 #2는 태화동 리버스위트 9층 84.9262㎡ 매물로, 2026년 2월 3억 800만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 1.013을 적용하여 대상지 대입 총액은 3억 1,215만 원으로 산출되었습니다. 역시 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. 두 사례 모두 동일 단지 내 유사 면적의 거래로 유사도 점수가 높습니다.
대상 아파트는 태화강변에 위치하여 자연환경 접근성이 양호하며, 인근에 GS더프레시 울산태화점, 동강병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 높습니다. 그러나 울산 중구의 매매수급동향 하락과 대규모 신규 공급 예정 물량은 투자 가치 측면에서 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 제시된 매매가가 비교사례 스펙트럼 상단에 위치하여 단기적인 시세차익을 기대하기는 어려울 수 있습니다.
준공 19년차로 재건축 연한(30년)까지 11년이 남아 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률은 800.76%로 법정 상한(1300%) 대비 여유가 있으나, 재건축을 위한 사업성 확보에는 추가적인 시간이 필요할 것으로 보입니다.
울산 중구의 매매가격지수는 상승세이나, 매매수급동향은 하락하고 있어 시장의 불확실성이 존재합니다. 특히 인근 지역에 대규모 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 부정적인 영향을 미 미칠 수 있습니다. 복산1 재개발사업 등 지역 내 개발 호재는 긍정적이나, 대상 매물에 직접적인 영향을 미치기까지는 시간이 소요될 것입니다. 장기적으로는 태화동 인구 감소 추세가 주택 수요에 영향을 줄 수 있으므로, 신중한 접근이 필요합니다.
보류