매물 유형: 아파트
분석 번호: 4352
종합 리스크 점수: 55점
대상 매물은 35년 경과된 아파트로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 주변 지역의 활발한 개발 사업과 상승하는 시장 지수는 긍정적인 투자 환경을 조성합니다. 다만, 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시 매매가 2억 4,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 770만 원에서 2억 5,530만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 중상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 매물들과 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.
1순위 비교사례는 동일 단지 6층, 2026년 3월 거래된 84.61㎡ 매물로, 시점 보정 후 2억 5,530만 원으로 평가되었습니다. 2순위 사례는 동일 단지 8층, 2026년 2월 거래된 84.61㎡ 매물로, 시점 보정 후 2억 3,911만 원으로 평가되었습니다. 3순위 사례는 동일 단지 4층, 2026년 2월 거래된 84.61㎡ 매물로, 층구간 감점 후 2억 770만 원으로 평가되었습니다. 이 세 사례 모두 대상 매물과 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다.
대상 매물은 재건축 연한에 도달한 35년차 아파트로, 향후 재건축 추진 시 높은 투자 가치를 가질 수 있습니다. 울산 중구의 매매가격지수 및 전세가격지수 상승세는 긍정적이나, 인구 감소 추세와 대규모 신규 공급 예정 물량은 장기적인 관점에서 투자 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 주변에 이마트24, GS25, 동강병원, 지수어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 환경은 양호합니다.
준공 35년차로 재건축 연한에 도달하여 재건축 가능성이 높습니다. 용적률 갭 분석 결과는 미등록으로 산출 불가하나, 법정 상한 300% 대비 현재 용적률이 낮다면 재건축 사업성이 더욱 높아질 수 있습니다. 중구 복산1 재개발사업 등 주변 개발 호재는 재건축 추진에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
울산 중구의 아파트 시장은 전반적인 가격 지수 상승과 전월세 수급 우위로 단기적인 안정세를 보일 것으로 예상됩니다. 그러나 매매 거래량 감소와 인근 지역의 대규모 신규 공급 물량은 중장기적으로 시장에 부담을 줄 수 있습니다. 대상 매물은 재건축 잠재력을 바탕으로 한 가치 상승 여력이 있으나, 실제 재건축 추진까지는 상당한 시간과 노력이 필요할 것입니다. 주변 개발 사업 진행 상황과 공급 물량 추이를 지속적으로 주시하며 신중한 접근이 필요합니다.
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