매물 유형: 아파트
분석 번호: 4354
종합 리스크 점수: 57점
대상 아파트는 준공 12년차로 비교적 신축에 가까우며, 울산 중구의 매매가격지수 상승 추세 속에 위치하고 있습니다. 다만, 매매수급동향은 하락세를 보이며, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 장기적인 관점에서 공급 과잉 리스크를 주시해야 합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중간 수준에 해당합니다.
제시된 매매가 6억 2,800만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 9,786만 원에서 6억 5,009만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 중간 수준에 해당하며, 7건의 비교사례 중 상위 30% 이내에 속하는 가격대입니다. 현재 시장 상황과 비교사례를 고려할 때, 제시가는 합리적인 범위 내에 있다고 판단할 수 있습니다.
선별된 비교사례 7건은 모두 동일 단지 내 거래이며, 유사도 점수가 90점 이상으로 매우 높습니다. 특히 3건은 유사도 100점으로 층수까지 유사한 최적의 비교사례입니다. #1 사례는 2026년 6월 9층 거래로 보정 후 대입 총액 5억 9,997만 원입니다. #2 사례는 2026년 2월 7층 거래로 보정 후 대입 총액 6억 4,538만 원입니다. #3 사례는 2026년 1월 13층 거래로 보정 후 대입 총액 6억 5,009만 원입니다. 나머지 사례들은 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 모두 동일 단지 내 거래로 높은 신뢰도를 가집니다. 시점 보정 계수는 2026년 1월 거래 기준 1.019로 가장 높게 적용되어, 시간이 지남에 따라 매매가격지수가 상승했음을 반영합니다.
대상 아파트는 울산 중구의 매매가격지수 상승세와 중층의 선호도 높은 층수에 위치하여 기본적인 투자 가치는 양호합니다. 인근에 유곡공원, 학교, 상업시설 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 물량은 향후 시장 경쟁을 심화시켜 단기적인 가격 상승을 제한할 수 있습니다.
준공 12년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지는 18년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링 또한 아직 활발히 논의될 시점은 아닙니다.
울산 중구의 매매가격지수와 전월세가격지수가 모두 상승 추세에 있어 단기적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 그러나 매매수급동향의 하락과 대규모 신규 공급 예정 물량은 중장기적인 관점에서 공급 과잉에 따른 가격 조정 가능성을 내포합니다. '복산1 재개발사업', '산천지구 주거환경개선사업' 등 인근 개발 호재는 장기적으로 주거 환경 개선 및 가치 상승에 기여할 수 있으나, 그 영향은 점진적으로 나타날 것입니다. 따라서 급격한 시세 상승보다는 안정적인 가치 유지를 기대하는 것이 합리적입니다.
보류