매물 유형: 아파트
분석 번호: 4360
종합 리스크 점수: 60점
대상 아파트는 준공 34년으로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 울산 중구 지역의 매매가격지수와 전세가격지수가 상승 추세에 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁 심화 및 시세에 영향을 줄 수 있으므로 주의 깊은 관찰이 필요합니다.
제시된 매매가 1억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 7,820만 원 ~ 최고 1억 1,107만 원) 내에서 상위권에 해당합니다. 특히, 최고 대입가치인 1억 1,107만 원과 거의 일치하는 수준으로, 시장에서 형성될 수 있는 최고가에 근접한 가격으로 판단됩니다. 이는 재건축 연한 도달에 따른 미래 가치가 어느 정도 선반영된 것으로 보입니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래이며, 전용면적 49.59㎡로 유사도가 매우 높습니다. 시점 보정 계수는 1.000~1.009 범위로, 최근 거래 시점의 시장 변동을 반영했습니다. 층구간 감점(-10점)이 적용된 사례들이 다수 존재하는데, 이는 대상 매물(5층)과 비교사례(6~15층) 간의 층 차이로 인한 것입니다. 예를 들어, 유사도 100점의 #1 사례(3층, 2026.6 거래)는 보정 후 대입 총액 1억 원으로 대상 매물의 제시가 1억 1,000만 원과 비교해 볼 수 있습니다. 유사도 90점의 #8 사례(7층, 2026.3 거래)는 보정 후 대입 총액 1억 1,100만 원으로 대상 매물의 제시가와 거의 일치합니다.
다운 아파트는 1200세대의 대단지로 기본적인 주거 인프라를 갖추고 있으며, 준공 34년으로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 투자 가치가 높습니다. 울산 중구 지역의 매매 및 전세 가격지수 상승세는 긍정적인 투자 환경을 제공합니다. 다만, 세대당 주차대수 부족과 인근 대규모 신규 공급 예정 물량은 단기적인 투자 리스크로 작용할 수 있습니다.
대상 아파트는 준공 34년으로 재건축 연한에 도달하여 재건축 추진이 가능합니다. 용적률 268.63%로 법정 상한 300% 대비 31.37%p의 갭이 있어 재건축 시 사업성이 양호할 것으로 예상됩니다. 인근 복산1 재개발사업 등 지역 내 개발 호재는 재건축 사업 추진에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 실제 재건축 진행 여부와 시기는 조합 설립, 사업 인허가 등 복잡한 절차를 거쳐야 하므로 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.
울산 중구 지역은 매매, 전세, 월세 시장 모두 상승세를 보이며 긍정적인 흐름을 유지하고 있습니다. 특히 대상 아파트는 재건축 연한 도달로 인한 개발 잠재력이 커서 장기적인 관점에서 높은 성장 가능성을 가지고 있습니다. 그러나 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 시장 경쟁이 심화될 경우 일시적인 가격 조정 압력을 받을 수 있습니다. 전반적으로는 재건축 기대감과 지역 시장의 상승세에 힘입어 긍정적인 미래 성장 전망을 가집니다.
매수