매물 유형: 아파트
분석 번호: 4362
종합 리스크 점수: 53점
대상 아파트는 준공 22년차로 재건축 연한까지는 다소 시간이 남았으나, 인근 지역에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 매매가격지수는 상승 추세이나 매매수급동향은 하락세를 보여 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과와 비교하여 신중한 접근이 요구됩니다.
제시 매매가 7억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 6억 5,762만 원의 가치 스펙트럼 대비 약 6,238만 원 높은 수준입니다. 이는 최근 거래된 유사 조건의 매물 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 시장의 전반적인 매매가격지수는 상승세이나, 매매수급동향은 하락하고 있어 가격 상승 여력에 대한 신중한 검토가 필요합니다.
선별된 비교사례는 2026년 4월 거래된 동일 단지 삼성래미안2차4단지 2층 112.6387㎡ 매매가 6억 5,500만 원입니다. 이 사례는 대상 매물과 동일 단지, 유사 면적으로 유사도 점수가 100점이며, 2개월 전 거래되어 시점 보정 계수 1.004가 적용되었습니다. 보정 후 대입 총액은 6억 5,762만 원으로 산출되었습니다. 이 사례는 대상 매물의 가치를 평가하는 데 있어 높은 신뢰도를 가집니다.
삼성래미안2차4단지는 569세대의 중규모 단지로, 약사동 내에서 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 매매가격지수는 상승 추세이나, 매매수급동향은 하락세를 보여 투자 시 주의가 필요합니다. 인근에 초등학교 및 공원이 위치하여 주거 편의성은 양호하나, 지하철역과의 거리가 멀어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 향후 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 단기적인 투자 가치 상승은 제한적일 수 있습니다.
대상 아파트는 준공된 지 22년이 경과하여 재건축 연한(30년)까지 약 8년이 남았습니다. 현재로서는 재건축 추진이 어렵고, 리모델링을 검토할 시기이나, 세대수 및 용적률 등의 추가 정보가 필요합니다. 인근에 다수의 재개발 사업 고시가 있으나, 직접적인 재건축 가능성은 낮습니다.
울산 중구는 매매가격지수, 전세가격지수, 월세가격지수 모두 상승세를 보이며 기본적인 시장 흐름은 긍정적입니다. 그러나 매매수급동향 하락과 함께 12,102세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 시장에 공급 과잉 리스크가 존재합니다. 이는 매매가 상승을 제한하고 경쟁을 심화시킬 수 있습니다. 약사동 인구는 소폭 감소 추세로, 장기적인 관점에서 인구 유입 요인이 부족하다면 수요 기반이 약화될 수 있습니다. 단기적으로는 공급 리스크를 주시하며 신중한 접근이 필요하며, 장기적으로는 재건축 연한 도래 시점의 시장 상황을 고려해야 할 것입니다.
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