매물 유형: 아파트
분석 번호: 4365
종합 리스크 점수: 63점
울산광역시 중구 반구동 e편한세상강변 아파트는 준공 11년차의 비교적 신축 단지로, 1112세대의 대규모 단지입니다. 최근 6개월간 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있으며, 전세가율도 70%를 상회하여 주거 안정성이 양호합니다. 다만, 매매수급동향은 하락세를 보여 매수자 우위 시장으로 전환될 가능성이 있습니다. 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 및 시세 변동에 대한 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 5억 8,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 5억 5,397만 원에서 5억 8,932만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권 범위에 해당합니다. 이는 최근 거래된 유사 면적 및 층수의 동일 단지 매물들과 비교했을 때 다소 높은 수준으로 판단될 수 있습니다. 특히, 2026년 6월 14층 동일 면적 매물이 5억 3,500만 원에 거래된 점을 고려하면, 제시가는 시장의 최근 거래가 대비 프리미엄이 반영된 것으로 보입니다.
선별된 비교사례 13건은 모두 대상지와 동일 단지(e편한세상강변)에 위치하며, 전용면적 84.96㎡(±5%) 기준으로 선정되어 높은 유사도를 보입니다. 유사도 100점 사례들은 2026년 4월~5월 거래된 15층, 8층 매물들로, 보정 후 대입 총액은 5억 5,397만 원에서 5억 6,997만 원 사이입니다. 유사도 90점 사례들은 층구간 감점(대상지 11층 대비 2층, 16~18층)이 있었으나, 보정 후 대입 총액은 5억 5,408만 원에서 5억 8,932만 원으로 나타났습니다. 특히, 2026년 4월 거래된 17층 매물(유사도 90점)은 5억 8,932만 원으로 가장 높은 대입 총액을 보였습니다.
e편한세상강변은 1112세대의 대규모 단지로, 준공 11년차의 비교적 신축 아파트입니다. 인근에 서원공원, CU 편의점 등 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 지하철역과의 접근성은 다소 떨어지며, 학군 정보는 추가 확인이 필요합니다. 전세가율이 70%를 상회하여 갭투자 위험은 낮으나, 매매가 대비 전세가 비율이 높아 안정적인 투자 가치를 기대할 수 있습니다. 인근 지역의 다양한 개발 사업 고시는 장기적인 관점에서 지역 가치 상승에 기여할 수 있습니다.
대상 아파트는 2015년 준공되어 현재 11년차입니다. 재건축 연한인 30년까지는 19년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링은 가능하나, 대규모 단지의 특성상 주민 동의 및 사업성 확보에 시간이 소요될 수 있습니다.
울산 중구 아파트 시장은 매매가격지수 및 전세가격지수 상승, 높은 전세가율 등 긍정적인 지표가 많습니다. 그러나 매매수급동향 하락과 거래량 감소는 단기적인 매수 심리 위축을 시사합니다. 특히, 인근 지역에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 공급 과잉 및 경쟁 심화가 발생할 수 있습니다. 이는 장기적으로 시세 상승을 제한하는 요인이 될 수 있으므로, 매수 시에는 이러한 공급 리스크를 충분히 고려해야 합니다. 다만, 복산1 재개발, 유곡천 하천구역 정비 등 지역 내 개발 호재들은 장기적인 관점에서 주거 환경 개선 및 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망됩니다.
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