매물 유형: 아파트
분석 번호: 4369
종합 리스크 점수: 58점
울산광역시 중구 반구동 현대글로리아맨션은 준공 35년으로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 단지입니다. 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세를 보이며, 전세가율이 70.1%로 높은 편입니다. 다만, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.
제시 매매가 1억 8,700만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 7,485만 원의 가치 스펙트럼 대비 약 1,215만 원 높은 수준입니다. 이는 최근 동일 단지 거래 사례보다 높은 가격으로, 시장 평균 대비 다소 고평가되었을 가능성이 있습니다.
유사도 100점의 비교사례 #1은 대상지와 동일 단지인 현대글로리아맨션의 7층 매물로, 전용면적 71.8㎡가 2026년 2월 1억 6,300만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 1.013이 적용되어 보정 후 평당가는 760만 원입니다. 이 사례는 대상지와 동일 단지, 유사 면적으로 높은 유사도를 가지며, 대상 매물의 가치를 평가하는 데 중요한 기준이 됩니다.
현대글로리아맨션은 준공 35년으로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 단기적인 투자 가치는 제한적일 수 있습니다. 주변에 서원공원, CU 편의점, 봄싹어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으나, 지하철역과의 거리가 멀어 교통 접근성은 다소 떨어집니다.
건물 나이 35년으로 재건축 연한에 도달하여 재건축 가능성이 높습니다. 인근 복산1 재개발사업 등 주변 개발 호재가 있어 재건축 추진 시 긍정적인 영향을 받을 수 있습니다. 하지만 용적률 갭 분석 결과가 산출 불가하여 정확한 개발 이익 예측은 어렵습니다. 재건축 사업의 진행 여부 및 사업성 분석을 위한 추가적인 정보 확인이 필요합니다.
울산 중구 아파트 시장은 매매가격지수 및 전세가격지수 상승 추세에도 불구하고, 매매수급동향이 하락하고 거래량이 감소하는 등 불안정한 모습을 보이고 있습니다. 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 공급 과잉 리스크가 존재하며, 이는 중장기적으로 시세 상승에 제약 요인이 될 수 있습니다. 재건축 잠재력은 긍정적이나, 구체적인 사업 진행 여부와 수익성에 대한 불확실성이 존재합니다.
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