매물 유형: 아파트
분석 번호: 4370
종합 리스크 점수: 62점
울산 남구 굴화주공1 아파트는 준공 29년차로 재건축 연한 도래가 임박하여 향후 개발 잠재력이 있는 단지입니다. 최근 울산 남구 아파트 매매가격지수가 상승 추세에 있으며, 전세 및 월세 수급 동향도 상승세를 보여 임대 수요가 견고합니다. 다만, 인근 지역에 23,417세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 있어 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다.
제시 매매가 2억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 1,599만 원에서 2억 5,499만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 상위권 범위에 해당합니다. 이는 최근 고층 매물의 거래가를 반영한 것으로 보입니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지(굴화주공1)의 전용면적 59.99㎡ 매매 거래입니다. 유사도 100점 사례들은 2026년 6월에 거래된 고층 매물로, 2억 2,600만 원에서 2억 5,500만 원 사이의 가격대를 형성했습니다. 유사도 90점 사례들은 층구간 감점(-10점)이 적용되었으며, 2026년 1월부터 2026년 6월까지 거래된 매물들로, 2억 1,600만 원에서 2억 5,000만 원 사이의 가격대를 보였습니다. 모든 비교사례는 시점보정 계수 1.000~1.006이 적용되어 최근 시장 상황이 반영되었습니다.
굴화주공1 아파트는 1046세대의 대단지로, 준공 29년차로 재건축 연한 도래가 임박하여 개발 잠재력이 높습니다. 주변에 굴화공원(72m) 등 공원이 가까이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 다만, 지하철역 접근성은 부족하며, 인근에 두레키즈어린이집(45m) 등 학교 시설은 있으나, 학군 경쟁력은 추가 확인이 필요합니다. 전세 및 월세 시장이 활발하여 임대 수익 측면에서는 안정적일 수 있습니다.
준공 1997년으로 29년차이며, 재건축 연한인 30년에 1년 남았습니다. 이는 재건축 추진 가능성이 매우 높은 시점으로, 향후 재건축 사업 진행 여부에 따라 큰 폭의 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 재건축은 사업성, 주민 동의율, 정부 정책 등 다양한 변수에 따라 지연되거나 무산될 수 있으므로 관련 정보를 지속적으로 모니터링해야 합니다. 현재 용적률 갭 분석은 데이터 불충분으로 산출 불가합니다.
울산 남구 아파트 시장은 전반적인 가격 지수 상승과 임대 시장의 강세를 보이고 있어 단기적으로는 긍정적인 흐름을 유지할 것으로 예상됩니다. 특히 재건축 연한 도래는 장기적인 투자 가치를 높이는 중요한 요인입니다. 그러나 23,417세대에 달하는 인근 신규 공급 예정 물량은 향후 시장에 부담으로 작용하여 가격 상승폭을 제한할 수 있습니다. 따라서 재건축 추진 상황과 신규 공급 물량 소화 여부를 면밀히 주시하며 신중한 접근이 필요합니다.
조건부 매수