매물 유형: 아파트
분석 번호: 4371
종합 리스크 점수: 67점
대상 아파트는 준공 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달했으며, 인근 지역에 다양한 개발 호재가 존재하여 잠재적 가치 상승 여력이 있습니다. 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있으나, 매매수급동향은 하락세이며 향후 23,417세대에 달하는 신규 공급 물량이 예정되어 있어 중장기적인 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 대한 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 1억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 5,803만 원에서 1억 8,828만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값인 1억 8,221만 원과 비교했을 때 유사한 수준입니다. 이는 8건의 비교사례 중 상위권 범위에 해당하며, 시장에서 형성된 가격과 크게 벗어나지 않는 것으로 판단됩니다.
선별된 8건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형(49.65㎡)의 매매 거래로 높은 유사도를 보입니다. 특히, 유사도 100점 사례들은 2026년 1월부터 4월까지 거래된 굴화주공2 아파트의 9층, 15층, 11층, 9층, 6층 매물로, 각각 1억 7,906만 원, 1억 7,209만 원, 1억 8,828만 원, 1억 5,803만 원, 1억 8,075만 원으로 보정 후 대입 가치가 산출되었습니다. 유사도 90점 사례들은 층구간 감점이 있었으나, 1억 8,500만 원, 1억 8,610만 원, 1억 8,221만 원으로 보정 후 대입 가치가 산출되었습니다. 이들 사례는 대상 매물과 동일 단지, 유사 면적, 유사 시점의 거래로 가격 판단에 매우 중요한 근거가 됩니다.
굴화주공2 아파트는 준공 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달한 점이 가장 큰 투자 가치입니다. 인근에 누리에공원, 휴대폰아울렛, 좋은삼정병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 삼호동 인구는 큰 변동 없이 유지되고 있습니다. 다만, 울산 남구 지역의 아파트 거래량 감소와 대규모 신규 공급 예정 물량은 투자 리스크로 작용할 수 있습니다.
대상 아파트는 1996년 준공되어 30년이 경과했으므로 재건축 연한에 도달했습니다. 용적률 갭 분석은 데이터 불충분으로 산출 불가하나, 재건축 추진 여부에 따라 향후 가치 상승의 큰 동력이 될 수 있습니다. 현재까지 구체적인 재건축 진행 상황은 확인되지 않으므로, 관련 정보 수집 및 현장 확인이 필수적입니다.
단기적으로 울산 남구의 매매수급동향 하락과 거래량 감소, 대규모 신규 공급 예정 물량으로 인해 시장의 불확실성이 존재합니다. 그러나 장기적으로는 재건축 추진 가능성과 인근 지역의 다양한 개발 호재(울산미포국가산업단지 도시관리계획 변경, 선암공원 조성 등)가 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 재건축 진행 여부가 미래 가치에 결정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
보류