경기도 양평군 양평읍 중앙로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 438

종합 리스크 점수: 75점

AI 요약 평가

신축 아파트로 우수한 단지 상태와 양호한 입지, 꾸준한 지역 인구 증가세가 긍정적이나, 인근 신규 공급 물량에 대한 경쟁 리스크가 존재합니다.

세부 리스크 평가 항목

• 인근 실거래가: 8점 — 동일 단지 내 최근 거래가 다수 존재하며, 제시된 매매가는 비교사례 환산 총액 스펙트럼의 중앙값 수준에 해당합니다.
• 거래량: 7점 — 양평군 아파트 거래량은 2026년 1월 170건으로 최고치를 기록한 후 등락을 보이나, 2026년 4월 118건으로 상승 추세에 있으며, 매매수급동향은 보합세를 유지하고 있습니다.
• 생활 편의시설: 8점 — 양평역(경의중앙선)이 도보 8분 거리에 위치하여 준역세권 프리미엄이 예상되며, 인근에 쇼핑시설 및 어린이집 등 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.
• 규제 전망: 6점 — 준공 3년차로 재건축 연한까지 27년이 남아 재건축 가능성은 낮습니다. 다만, 양평군 내 다양한 지구단위계획 및 개발행위허가 제한지역 지정 등의 고시가 있어 지역 전체의 계획적인 개발이 기대됩니다.
• 인구 현황: 7점 — 양평읍 인구는 지난 4년간 약 18.8% 증가하며 꾸준한 인구 유입 추세를 보이고 있어 주택 수요에 긍정적입니다.
• 토지 이용 규제 — 아파트 카테고리 해당없음
• 토지 형상 — 아파트 카테고리 해당없음
• 건물 노후도(사진) — 사진 자료 미제공
• 건물 노후도(대장): 9점 — 2023년 준공된 3년차 신축 아파트로 건물 노후도가 매우 낮습니다.
• 임대 수익성 — 매매 거래유형으로 임대 수익성 분석은 해당없음

가격 타당성 검증

제시가 4억 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 7,494만 원에서 5억 4,593만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 하위권에 해당합니다. 이는 시장의 중앙값 대비 가격적 메리트가 있을 수 있음을 시사합니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 15건은 모두 동일 단지 내 거래이며, 시점 보정 계수 1.000~1.003이 적용되었습니다. 특히, #1~#13 사례는 유사도 100점으로 면적, 용도지역, 도로 조건이 유사하며 시점 차이만 보정되었습니다. #14 사례는 16층으로 대상 매물(7층)과 층구간 차이로 인해 10점 감점되었고, #15 사례는 2층으로 층구간 차이로 10점 감점되었습니다. 모든 비교사례는 대상 매물과 전용면적 기준 평당가가 유사하게 형성되어 있습니다.

심층 분석

양평역한라비발디는 준역세권 입지에 신축 대단지 아파트로, 양평읍 내에서 높은 거래 활성도를 보이며 꾸준한 인구 유입이 이어지고 있어 투자 가치가 높습니다. 특히, 제시가가 시장 추정가보다 낮은 수준으로 가격적 메리트가 존재합니다. 다만, 향후 신규 공급 물량에 따른 시장 경쟁 심화 가능성은 고려해야 합니다.

준공 3년차로 재건축 연한(30년)까지 많은 시간이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 낮습니다.

양평읍의 인구 증가세와 매매가격지수, 전세가격지수 상승 추세는 긍정적인 미래 성장 전망을 제시합니다. 양평군 내 다양한 개발 사업 고시가 지역 전반의 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 그러나 인근 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적인 가격 변동성이 있을 수 있으므로, 시장 동향을 지속적으로 모니터링하는 것이 중요합니다.

현장 체크리스트

• 실제 매물 동·호수에서 양평역 방향 조망 및 일조량(남향)을 현장 확인하세요.
• 세대 내 곰팡이, 누수 흔적, 벽지 오염 등 내부 마감 상태를 꼼꼼히 확인하세요.
• 주차장 이용 편의성 및 세대당 주차 가능 대수를 실제 확인하고, 혼잡도를 파악하세요.
• 관리비 내역을 확인하여 불필요한 지출이 있는지, 장기수선충당금 적립 현황은 양호한지 확인하세요.
• 인근 소음원(도로, 상가 등) 유무 및 층간 소음 발생 여부를 확인하세요.
• 양평 하늘채 센트로힐스 등 인근 신규 공급 단지의 분양가 및 입주 시기를 확인하여 향후 경쟁 상황을 예측하세요.

최종 판정

매수