매물 유형: 아파트
분석 번호: 4381
종합 리스크 점수: 75점
대상 아파트는 준공 1년차의 신축 단지로, 건물 노후도 및 재건축 리스크가 매우 낮습니다. 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있으며, 전세수급동향과 월세수급동향도 수요 우위를 보여 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 매매수급동향은 하락하고 있으며, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시가 6억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 6억 995만 원에서 6억 8,613만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 중앙값 6억 7,288만 원과 유사한 수준으로, 7건의 비교사례 중 상위 40% 이내에 해당하여 시장 가격과 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.
선별된 7건의 비교사례는 모두 대상지와 동일 단지 내 거래이며, 전용면적 기준 평당가와 거래 시점을 보정하여 대상 매물의 가치를 추정했습니다. 유사도 100점 사례들은 2026년 1월부터 6월까지 6억 4,300만 원에서 6억 7,300만 원 사이의 실거래가를 보였으며, 층수 보정을 통해 6억 4,995만 원에서 6억 7,979만 원의 대입 총액이 산출되었습니다. 유사도 90점 사례인 1층 거래(6억 1,000만 원)와 18층 거래(6억 7,300만 원)는 층구간 감점(-10점)이 적용되었으며, 각각 6억 995만 원과 6억 8,613만 원의 대입 총액이 산출되었습니다. 이들 사례는 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높으며, 시점 보정 계수 1.000~1.020이 적용되어 최근 시장 변화가 반영되었습니다.
문수비스타동원은 준공 1년차의 신축 아파트로, 단지 경쟁력이 우수합니다. 인근에 가시나무공원, 복권백화점, 좋은삼정병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 문수비스타동원어린이집이 17m 거리에 있어 학군 접근성도 양호합니다. 매매가격지수 및 전세가격지수 상승 추세는 긍정적이나, 매매수급동향 하락과 대규모 신규 공급 예정 물량은 투자 시 주의가 필요합니다. 단기적인 시세차익보다는 장기적인 관점에서 실거주 및 안정적인 임대수익을 목표로 하는 것이 바람직합니다.
준공 1년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 29년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 없습니다. 리모델링 또한 신축 단지임을 고려할 때 당분간 논의될 가능성은 낮습니다.
울산 남구 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 유지하고 있으나, 매매수급동향 하락 및 대규모 신규 공급 물량은 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 문수비스타동원은 신축 단지로서의 강점을 바탕으로 일정 수준의 가치를 유지할 것으로 보이나, 공급 물량에 따른 시장 경쟁 심화 가능성을 염두에 두어야 합니다. 장기적으로는 인근 개발 호재(공원 조성, 도로 개설 등)가 주거 환경 개선에 기여하여 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.
보류