매물 유형: 아파트
분석 번호: 4383
종합 리스크 점수: 58점
울산 남구 신복로6번길에 위치한 울산대이즈플레이스 아파트는 준공 8년차의 비교적 신축 단지로, 매매가격지수와 전세가격지수가 상승 추세에 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 그러나 매매수급동향은 하락세를 보이며, 인근에 23,417세대의 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 공급 리스크에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 타당성 검토가 중요합니다.
제시된 매매가 3억 1,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 2억 4,699만 원에서 2억 8,271만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 특히 유사도 100점의 동일 단지 15층 사례의 보정 후 대입가치인 2억 8,271만 원보다 약 2,729만 원 높은 수준입니다. 이는 시장 평균 대비 다소 높은 가격으로 판단되며, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
비교사례 #1은 대상지와 동일 단지, 동일 층수(15층)의 매물로 유사도 100점입니다. 전용면적 기준 평당가 1,542만 원으로 거래되었으며, 대상지에 대입 시 2억 8,271만 원의 가치를 가집니다. 비교사례 #2는 동일 단지, 전용면적도 동일하나 층수가 2층으로 대상지(15층)와 차이가 있어 층구간 감점(-10점)이 적용되어 유사도 90점입니다. 전용면적 기준 평당가 1,347만 원으로 거래되었으며, 대상지에 대입 시 2억 4,699만 원의 가치를 가집니다. 두 사례 모두 시점 보정 계수는 1.000으로 시점 변동은 미미합니다.
울산대이즈플레이스는 준공 8년차의 비교적 신축 아파트로 단지 자체의 경쟁력은 양호합니다. 주변에 해연공원, GS25 무거행복점, 좋은삼정병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 꼬맹이어린이집 등 교육 시설 접근성도 좋습니다. 그러나 지하철역이 없어 교통 접근성은 다소 떨어지며, 소규모 단지 특성상 대규모 단지 대비 투자 선호도가 낮을 수 있습니다. 인근 대규모 신규 공급 물량은 향후 가격 상승에 제약 요인으로 작용할 수 있어 투자 시 주의가 필요합니다.
대상 아파트는 준공 8년차로 재건축 연한(30년)까지 22년이 남아 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 용적률은 715.69%로 법정 상한 1300% 대비 여유가 있으나, 재건축 연한이 많이 남아있어 당장의 개발 잠재력은 낮습니다.
울산 남구의 매매가격지수와 전세가격지수는 상승 추세이나, 매매수급동향은 하락하고 거래량도 감소하고 있습니다. 이는 시장의 불확실성이 증가하고 있음을 시사합니다. 특히, 인근에 23,417세대의 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 공급 과잉으로 인한 가격 하락 압력이 발생할 수 있습니다. 단기적인 시세 상승보다는 장기적인 관점에서 시장 상황과 공급 물량 추이를 면밀히 모니터링하며 접근하는 것이 현명합니다.
보류