매물 유형: 아파트
분석 번호: 4384
종합 리스크 점수: 50점
대상 아파트는 준공 36년차로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 지니고 있습니다. 울산 남구 지역은 매매가격지수와 전세가격지수가 상승 추세에 있으며, 전세수급동향 및 월세수급동향도 수요 우세로 나타나 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 지역 내 미분양 세대가 증가하고 있으며, 향후 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 중장기적인 공급 리스크를 고려해야 합니다.
제시된 매매가 1억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 5,404만 원의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장의 기대감이나 특정 요인(예: 내부 수리 상태, 조망 등)이 반영되었을 가능성을 시사합니다.
유사도 100점의 비교사례는 대상 매물과 동일 단지인 협성벽산 아파트(무거동)이며, 2026년 1월 15층 70.86㎡가 1억 5,000만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 시점 보정 계수 1.027을 적용하여 대상 매물의 전용면적 70.86㎡에 대입 시 1억 5,404만 원의 가치로 환산되었습니다. 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높으며, 시점 보정을 통해 현재 가치를 반영했습니다.
대상 아파트는 준공 36년차로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 투자 관점에서 개발 잠재력이 높습니다. 인근에 무거중학교, 울산대학교 등 학군이 잘 형성되어 있으며, 산학공원 등 녹지 공간도 풍부하여 주거 환경은 양호합니다. 다만, 지하철역이 없어 교통 접근성은 다소 떨어지는 편입니다. 소규모 단지라는 점과 주차 여건이 열악할 수 있다는 점은 투자 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
대상 아파트는 1990년 준공되어 36년이 경과하여 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 용적률 갭 분석 결과는 미등록으로 산출 불가하나, 노후도와 개발 잠재력(4점)을 고려할 때 재건축 또는 리모델링 가능성이 높습니다. 주변에 울산미포국가산업단지 도시관리계획 변경, 선암공원 조성계획 변경 등 다양한 개발 호재가 있어 재건축 추진 시 긍정적인 영향을 받을 수 있습니다.
울산 남구 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 보이고 있으며, 전세 및 월세 시장도 수요 우세로 활발합니다. 대상 아파트의 재건축 가능성은 미래 가치를 높이는 주요 요인입니다. 그러나 지역 내 미분양 증가와 대규모 신규 공급 예정 물량은 중장기적으로 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 제시가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단되므로, 재건축 추진 여부 및 사업성 분석을 통해 신중한 접근이 필요합니다.
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