매물 유형: 아파트
분석 번호: 4385
종합 리스크 점수: 55점
울산 남구 대공원롯데인벤스가1단지 아파트는 준공 20년차 단지로, 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세이나 매매수급동향은 하락세를 보이고 있습니다. 인근에 23,417세대에 달하는 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 공급 과잉 리스크가 존재합니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과 산출된 가치 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트가 제한적일 수 있습니다. 재건축 연한까지 10년이 남아 개발 호재는 아직 미미합니다.
제시된 매매가 13억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 12억 8,560만 원에서 13억 1,453만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 상단에 해당하는 가격으로, 현재 시장 상황과 비교사례를 고려할 때 가격적 메리트가 크지 않을 수 있습니다.
비교사례 #1은 옥동 동일 단지 5층, 전용면적 124.5319㎡ 매물로 2026년 3월 12억 7,000만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 1.012를 적용하여 보정 후 대입 총액은 12억 8,560만 원입니다. 비교사례 #2는 옥동 동일 단지 10층, 전용면적 124.5319㎡ 매물로 2026년 1월 12억 8,000만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 1.027을 적용하여 보정 후 대입 총액은 13억 1,453만 원입니다. 두 사례 모두 대상 매물과 동일 단지, 동일 평형으로 유사도가 매우 높습니다.
대상 단지는 울산 남구 옥동에 위치하며, 주변에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 양호합니다. 그러나 인근 지역의 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 투자 가치 상승에 제약 요인이 될 수 있습니다. 매매수급동향이 하락세인 점도 단기적인 투자 매력을 낮추는 요인입니다.
대공원롯데인벤스가1단지는 2006년 준공되어 현재 20년차 아파트입니다. 재건축 연한(30년)까지 약 10년이 남아 있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 또한, 238세대의 중소형 단지 규모는 향후 재건축 또는 리모델링 사업 추진 시 사업성 확보에 불리하게 작용할 수 있습니다.
울산 남구의 매매가격지수와 전세가격지수는 상승 추세이나, 매매수급동향은 하락하고 거래량도 감소하는 등 시장이 다소 둔화되는 양상입니다. 특히, 인근 지역에 대규모 아파트 공급이 예정되어 있어 중장기적으로 공급 과잉에 따른 가격 조정 가능성이 존재합니다. 제시된 매매가가 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하는 점을 고려할 때, 향후 큰 폭의 가격 상승보다는 보합 또는 약보합세를 보일 가능성이 있습니다. 장기적인 관점에서 지역 개발 호재(울산미포국가산업단지 도시관리계획 변경, 수소교통 복합기지 구축사업 등)가 있으나, 대상 매물에 직접적인 영향을 미치기까지는 시간이 소요될 것으로 보입니다.
보류