매물 유형: 아파트
분석 번호: 4388
종합 리스크 점수: 55점
대상 매물인 옥동롯데인벤스로얄은 준공 20년차 아파트로, 유사 사례 분석 결과 제시 매매가는 비교적 적정 범위에 속합니다. 매매수급동향은 하락세이나 전월세수급동향은 상승세로, 실수요는 꾸준할 것으로 보입니다. 다만, 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시 매매가 9억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 9억 1,999만 원에서 9억 7,256만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 비교사례 중 하위권에 속하는 9억 1,999만 원보다는 높고, 중앙값 9억 3,637만 원과 최고가 9억 7,256만 원보다는 낮은 수준으로, 시장 상황을 고려할 때 합리적인 범위 내에 있다고 판단됩니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 동일 면적(84.93㎡)의 거래로 유사도 점수 100점을 기록하며 높은 신뢰도를 보입니다. #1 사례는 2026년 5월 4층 거래로 9억 2,000만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 총액은 9억 1,999만 원입니다. #2 사례는 2026년 5월 16층 거래로 9억 3,200만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 총액은 9억 3,199만 원입니다. #3 사례는 2026년 3월 7층 거래로 9억 2,500만 원에 거래되었으며, 시점 보정 계수 1.012를 적용한 대상지 대입 총액은 9억 3,637만 원입니다. #4 사례는 2026년 1월 15층 거래로 9억 4,700만 원에 거래되었으며, 시점 보정 계수 1.010을 적용한 대상지 대입 총액은 9억 7,256만 원입니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일한 울산 남구 옥동에 위치하며, 제3종일반주거지역에 속합니다.
옥동롯데인벤스로얄은 울산 남구 옥동에 위치하여 지역 내 거래 활성도가 높은 편이며, 인근에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 매매수급동향이 하락세이고 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 단기 투자 수익보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 유리합니다. 학군 측면에서는 인근에 소정몬테소리어린이집 등 교육 시설이 존재하나, 특정 학군 프리미엄을 기대하기는 어렵습니다. 교통 접근성은 지하철역이 없어 대중교통 의존도가 높을 수 있습니다.
대상 매물은 2006년 준공되어 현재 20년차 아파트입니다. 재건축 연한인 30년까지 10년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링의 경우, 세대수(299세대)가 비교적 적어 사업 추진에 어려움이 있을 수 있으며, 주민 동의율 확보가 관건이 될 것입니다.
울산 남구의 매매가격지수는 상승세를 유지하고 있으나, 매매수급동향은 하락세로 전환되어 시장의 불확실성이 존재합니다. 인근 지역에 23,417세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 공급 과잉으로 인한 가격 조정 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만, 전세 및 월세 수급동향은 상승세를 보여 실수요 기반의 임대차 시장은 견조할 것으로 예상됩니다. 장기적으로는 지역 내 개발 호재(울산미포국가산업단지 도시관리계획 변경, 선암공원 조성계획 변경 등)가 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 단기적으로는 공급 리스크를 주시해야 합니다.
보류