매물 유형: 아파트
분석 번호: 4389
종합 리스크 점수: 57점
대상 아파트는 준공 37년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 단지입니다. 울산 남구 지역의 매매가격지수는 상승 추세이며, 전세 및 월세 수급동향도 긍정적입니다. 다만, 매매수급동향은 하락하고 있으며, 지역 내 신규 공급 예정 물량이 다수 존재하여 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 기반 가치 스펙트럼의 상단에 위치합니다.
제시된 매매가 3억 3,000만 원은 비교사례 기반으로 산출된 가치 스펙트럼(최저 2억 9,677만 원 ~ 최고 3억 842만 원) 대비 상단에 위치하여 다소 높게 평가된 것으로 보입니다. 이는 대상 매물의 11층이라는 층수 프리미엄이 일부 반영되었을 가능성도 있으나, 유사 단지 내 최근 거래가와 비교했을 때 가격적 메리트가 제한적일 수 있습니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 동일 단지 내 거래이며, 대상 매물과 전용면적(64.3㎡)이 동일합니다. #1 사례는 옥동 한양코아 14층 64.3㎡ 매매로 2026년 2월 3억 250만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 3억 842만 원입니다. 유사도 100점으로 가장 유사한 사례입니다. #2 사례는 옥동 한양코아 4층 64.3㎡ 매매로 2026년 4월 2억 9,500만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 2억 9,677만 원입니다. 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. #3 사례는 옥동 한양코아 4층 64.3㎡ 매매로 2026년 2월 2억 9,900만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 3억 486만 원입니다. 역시 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다.
대상 단지는 준공 37년차로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 가치를 기대할 수 있습니다. 울산 남구 옥동은 신정동, 야음동과 함께 지역 내 거래 활성도 상위권에 속하는 법정동으로, 입지적 경쟁력은 양호합니다. 다만, 인근에 다수의 신규 아파트 공급 예정 물량이 존재하여 단기적인 투자 수익률에는 영향을 미칠 수 있습니다. 학군 정보는 구체적으로 제공되지 않았으나, 주변에 행복나라어린이집 등 교육 시설이 위치하고 있습니다. 교통 접근성은 지하철역 정보가 없어 대중교통 이용 편의성 확인이 필요합니다.
대상 아파트는 1989년 준공되어 37년이 경과하였으므로 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 용적률 갭 분석은 데이터 미등록으로 산출 불가하나, 현재 용적률이 낮을 경우 재건축 사업성이 높을 수 있습니다. 인근에 신축, 증축, 용도변경 등 다양한 인허가 현황이 있어 지역 개발 분위기는 조성되어 있습니다. 재건축 추진 여부 및 진행 단계에 따라 투자 가치가 크게 달라질 수 있으므로, 관련 정보를 면밀히 확인해야 합니다.
울산 남구의 매매가격지수는 상승 추세이나, 매매수급동향과 거래량은 하락하고 있어 시장의 불확실성이 존재합니다. 전세 및 월세 시장은 수요 우세로 안정적인 흐름을 보이고 있습니다. 다수의 신규 공급 물량은 향후 시장에 공급 압력으로 작용할 수 있으나, 대상 단지의 재건축 잠재력은 장기적인 관점에서 긍정적인 요소입니다. 인근 도로 개설, 공원 조성 등 개발 호재는 주거 환경 개선 및 지역 가치 상승에 기여할 것으로 예상됩니다. 종합적으로 볼 때, 단기적인 시세 상승보다는 장기적인 개발 가능성에 초점을 맞춘 투자가 유효할 것으로 판단됩니다.
보류