매물 유형: 아파트
분석 번호: 4391
종합 리스크 점수: 67점
대상 매물은 준공 6년차의 신축급 아파트로, 인근에 다양한 개발 호재가 있어 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 특히 울산미포국가산업단지 도시관리계획 변경, 도로개설 및 공원조성 등의 개발 사업은 지역 가치 상승에 기여할 것으로 보입니다. 다만, 울산 남구 내에서도 청년 유홈 삼산, 푸르지오 어반피스 등 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 5억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 2,106만 원에서 5억 3,099만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값인 5억 156만 원과 유사한 수준입니다. 이는 제시가가 시장의 평균적인 가치 범위 내에 있어 가격 타당성이 높다고 판단됩니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 동일 단지 내 유사 평형(84.98㎡ 기준 ±5%)의 거래이며, 유사도 점수는 90~100점으로 매우 높습니다. 특히 100점 사례들은 층수까지 유사하여 신뢰도가 높습니다. 90점 사례들은 층구간에서 감점(3층 vs 6~15층)이 있었으나, 전반적으로 동일 단지 내 거래이므로 높은 유사성을 보입니다. 이 사례들은 대상 매물의 가치 평가에 매우 중요한 근거가 됩니다.
대상 아파트는 준공 6년차의 신축급 단지로, 단지 경쟁력이 우수합니다. 인근에 호반숲어린이집, 두왕어린이공원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 울산중앙병원 종합건강검진센터 등 의료시설 접근성도 양호합니다. 교통 접근성은 지하철역 정보가 없어 대중교통 이용 편의성은 다소 떨어질 수 있으나, 자가용 이용 시 테크노산업로를 통해 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 다양한 개발 호재가 존재하여 장기적인 투자 가치는 긍정적입니다.
대상 아파트는 준공 6년차로 재건축 연한(30년)까지 24년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링 또한 아직 논의 단계가 아니므로, 재건축/리모델링을 통한 가치 상승은 단기적으로 기대하기 어렵습니다.
울산 남구의 매매가격지수와 전세가격지수가 모두 상승 추세에 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 특히 전세수급동향의 강세는 매매 시장의 하방 경직성을 지지할 것으로 예상됩니다. 울산미포국가산업단지 도시관리계획 변경, 도로개설, 공원조성 등 지역 개발 호재는 장기적인 가치 상승 요인으로 작용할 것입니다. 다만, 지역 내 신규 공급 물량 증가와 매매 거래량 감소 추세는 향후 시장의 변동성을 키울 수 있으므로, 지속적인 시장 모니터링이 필요합니다. 전반적으로는 보합세 속 상승 잠재력을 가진 시장으로 판단됩니다.
매수