매물 유형: 아파트
분석 번호: 4393
종합 리스크 점수: 63점
대상 매물인 울산 남구 동문아뮤티는 준공 17년차 아파트로, 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있으나 매매수급동향은 하락하고 있어 시장의 관망세가 엿보입니다. 인근에 23,417세대에 달하는 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과와 유사한 수준으로 판단되나, 단지 규모 및 주차 여건 등 하드웨어적 요소와 개발 호재를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.
대상 매물의 제시가 5억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 836만 원의 가치 스펙트럼과 매우 유사한 수준입니다. 이는 시장의 합리적인 가격 범위 내에 위치하는 것으로 판단됩니다. 다만, 인근 신규 공급 물량 및 매매수급동향 하락세를 고려할 때, 추가적인 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 대상 매물과 동일 단지(동문아뮤티), 동일 용도지역(일반상업지역), 동일 전용면적(135.29㎡)이며, 2026년 1월에 15층에서 4억 9,500만 원에 거래되었습니다. 이 사례에 시점 보정 계수 1.027을 적용한 결과, 대상 매물에 대한 보정 후 대입가치는 5억 836만 원으로 산출되었습니다. 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 모두 1.000으로 해당없음으로 판단되었습니다. 신뢰도 등급은 B등급(58점/100점)으로, 유효 사례 수 부족(1건)으로 인한 감점이 있었으나, 사례 유사도(100점)가 높아 신뢰도는 비교적 높습니다.
대상 단지는 울산 남구 번영로에 위치하여 교통 접근성이 양호하고, 인근에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 높은 편입니다. 다만, 인근 지역의 대규모 신규 아파트 공급 예정은 향후 투자 가치 상승에 제약 요인이 될 수 있습니다. 매매수급동향 하락세와 거래량 감소는 단기적인 투자 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로, 장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.
동문아뮤티는 2009년 준공되어 현재 17년차 아파트입니다. 재건축 연한인 30년까지 13년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률 활용률이 89.8%로 용적률 갭이 133%p 존재하나, 이는 재건축 사업성으로 이어지기에는 부족한 수준입니다. 리모델링의 경우, 단지 규모 및 세대수 등을 고려할 때 추진 가능성은 있으나, 구체적인 계획은 없는 상황입니다.
울산 남구의 매매가격지수와 전세가격지수는 상승 추세이나, 매매수급동향은 하락하고 거래량은 감소하는 등 시장에 혼조세가 나타나고 있습니다. 특히, 울산 남구 및 인근 지역에 23,417세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 공급 과잉으로 인한 가격 조정 압력이 커질 수 있습니다. 단기적으로는 시장의 관망세가 이어질 것으로 보이며, 중장기적으로는 신규 공급 물량 소화 여부에 따라 시세 변동성이 커질 것으로 전망됩니다. 대상 매물의 제시가는 현재 시장 가치와 유사한 수준으로 판단되나, 향후 시장 변화에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.
보류