매물 유형: 아파트
분석 번호: 4395
종합 리스크 점수: 63점
대상 매물인 신정롯데킹덤은 울산 남구 신정동에 위치한 준공 18년차 아파트로, 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있어 긍정적인 시장 분위기를 보입니다. 다만, 매매수급동향은 하락하고 있으며, 인근에 2만 3천여 세대의 신규 아파트 공급 예정 물량이 존재하여 향후 공급 과잉 및 경쟁 심화 리스크가 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 18억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 16억 3,673만 원에서 17억 9,879만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장 평균 대비 다소 높은 수준으로 평가될 수 있으며, 특정 프리미엄(예: 조망, 내부 인테리어 등)이 반영되었을 가능성이 있습니다. 다만, 조망 여부는 현장 확인이 필요합니다.
비교사례 #1은 신정롯데킹덤 11층 185.3976㎡ 매물로, 2026년 2월 15억 1,000만 원에 거래되었습니다. 대상 매물과의 면적 차이로 인해 감점되었으나, 시점 보정 및 면적 보정을 거쳐 17억 9,879만 원의 대입 가치가 산출되었습니다. 비교사례 #2는 신정롯데킹덤 24층 244.6482㎡ 매물로, 2026년 1월 18억 원에 거래되었습니다. 이 역시 면적 차이로 감점되었으며, 보정 후 16억 3,673만 원의 대입 가치가 산출되었습니다. 두 사례 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 높지만, 면적 차이에 대한 보정이 반영되었습니다.
대상 아파트는 울산 남구 신정동에 위치하여 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 특히, 인근에 울산영락공원, 중앙병원, 뜰안애어린이집 등이 가까이 위치하여 주거 환경이 편리합니다. 세대당 3.36대의 높은 주차 비율은 큰 장점이지만, 196세대의 중소형 단지라는 점은 향후 단지 경쟁력 측면에서 대단지 아파트 대비 불리할 수 있습니다. 현재 매매가격지수는 상승 추세이나, 매매수급동향 하락 및 대규모 신규 공급 예정 물량은 투자 가치에 대한 신중한 접근을 요구합니다.
대상 아파트는 2008년 준공되어 현재 18년차입니다. 재건축 연한인 30년까지는 12년이 남아 있어 단기적인 재건축 가능성은 낮습니다. 리모델링의 경우도 추진을 위해서는 주민 동의 및 사업성 검토가 필요하며, 현재로서는 구체적인 움직임은 보이지 않습니다. 따라서 재건축/리모델링을 통한 가치 상승을 기대하기는 어렵습니다.
울산 남구의 아파트 시장은 전반적으로 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승하고 있으나, 매매 거래량 감소와 매매수급동향 하락은 시장의 불안정성을 시사합니다. 특히, 인근에 2만 3천여 세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 입주 시점에 공급 과잉으로 인한 가격 하방 압력이 발생할 수 있습니다. '울산미포국가산업단지 도시관리계획 결정(변경)', '신정동 주상복합 신축공사 관련 도로 확폭', '선암공원 조성계획 결정(변경)', '수소교통 복합기지 구축사업 실시계획 승인' 등 다양한 개발 호재가 존재하지만, 이들이 대상 매물의 가치에 미치는 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다. 중장기적으로는 지역 내 인구 증가 추세와 생활 편의시설 확충이 긍정적인 요인으로 작용할 수 있으나, 단기적으로는 공급 리스크를 면밀히 주시해야 합니다.
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