매물 유형: 아파트
분석 번호: 4396
종합 리스크 점수: 63점
대상 매물인 문수로아테라는 준공 1년차의 신축 아파트로, 건물 노후도 및 재건축 규제로부터 자유로운 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있으며, 전세수급동향과 월세수급동향도 수요 우위를 보여 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 지역 내 미분양 세대가 증가 추세에 있고 향후 2만 3천 세대 이상의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 중장기적인 공급 리스크에 대한 주의가 필요합니다.
대상 매물의 제시가 12억 4,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 9억 8,165만 원의 가치 스펙트럼 대비 약 2억 5,835만 원 높은 수준입니다. 이는 신축 아파트의 높은 층수(26층)와 최신 시설에 대한 프리미엄이 반영된 것으로 보입니다. 다만, 단일 비교사례를 통한 분석이므로 시장의 다양한 가치 평가 요소를 종합적으로 고려할 필요가 있습니다.
선별된 비교사례는 #1 문수로아테라 단지 내 27층 매물로, 전용면적 84.8408㎡가 2026년 4월 9억 7,500만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상 매물과 동일 단지, 유사 면적, 유사 층수로 유사도 점수 100점을 기록하며 신뢰도가 매우 높습니다. 시점 보정 계수 1.006을 적용하여 보정 후 평당가는 3,822만 원으로 산출되었으며, 대상 매물 전용면적 84.91㎡에 대입한 환산 총액은 9억 8,165만 원입니다.
문수로아테라는 준공 1년차의 신축 아파트로 단지 경쟁력이 높습니다. 주변에 청솔공원, 중앙병원, 예랑어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 신정동은 울산 남구 내에서도 거래 활성도가 높은 지역(1위)으로 실거주 및 투자 가치가 우수합니다. 다만, 향후 대규모 공급 물량에 따른 시장 변동 가능성은 투자 시 고려해야 할 위험 요인입니다.
준공 1년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 29년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 없습니다. 리모델링 또한 신축 아파트임을 감안할 때 당분간 논의될 가능성은 낮습니다.
단기적으로는 울산 남구의 매매가격지수 및 전세가격지수 상승 추세, 임대 시장의 수요 우위로 인해 긍정적인 시장 전망이 예상됩니다. 그러나 중장기적으로는 2만 3천 세대가 넘는 대규모 신규 공급 예정 물량이 시장에 부담으로 작용할 수 있으며, 미분양 세대 증가 추세와 매매 거래량 하락은 잠재적인 하락 요인으로 작용할 수 있습니다. 따라서 신규 공급 물량의 실제 입주 시기와 시장 소화 여부를 지속적으로 모니터링하며 보수적인 접근이 필요합니다.
보류