매물 유형: 아파트
분석 번호: 4397
종합 리스크 점수: 67점
울산 남구 문수로2차IPARK1단지는 13년차 아파트로, 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 매매수급동향은 하락세를 보여 매수자 우위 시장으로 전환될 가능성이 있습니다. 인근에 다양한 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁 심화에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과 스펙트럼의 상단에 위치합니다.
제시된 매매가 15억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 12억 3,460만 원에서 12억 9,762만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장 평균 대비 높은 수준으로, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 6건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형(±5%)의 거래이며, 유사도 점수 100점으로 신뢰도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 6월 3층 거래로 보정 후 대입 총액은 12억 3,689만 원입니다. #2 사례는 2026년 4월 6층 거래로 보정 후 대입 총액은 12억 9,259만 원입니다. #3 사례는 2026년 4월 9층 거래로 보정 후 대입 총액은 12억 9,762만 원입니다. #4 사례는 2026년 2월 13층 거래로 보정 후 대입 총액은 12억 9,478만 원입니다. #5 사례는 2026년 1월 6층 거래로 보정 후 대입 총액은 12억 3,460만 원입니다. #6 사례는 2026년 1월 10층 거래로 보정 후 대입 총액은 12억 5,312만 원입니다. 모든 사례는 시점 보정 계수 1.000~1.006이 적용되었습니다.
문수로2차IPARK1단지는 597세대의 중규모 단지로, 세대당 1.58대의 주차 공간을 확보하여 단지 경쟁력은 양호합니다. 인근에 푸른공원, GS25, 중앙병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 문수로아이파크어린이집이 단지 내에 위치하여 학군 접근성도 우수합니다. 다만, 지하철역이 없어 대중교통 접근성은 다소 아쉽습니다. 전세가율이 72.6%로 높은 편이라 갭투자 시 전세 보증금 리스크 관리가 중요합니다.
대상 아파트는 2013년 준공되어 현재 13년차로, 재건축 연한(30년)까지 약 17년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링의 경우도 아직 초기 단계로 판단됩니다.
울산 남구의 매매가격지수와 전월세가격지수가 상승 추세에 있으며, 신정2동의 인구도 꾸준히 증가하고 있어 기본적인 수요는 탄탄합니다. 그러나 매매수급동향이 하락하고 있고, 인근에 2만 세대가 넘는 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 이는 장기적인 가격 상승에 제약 요인으로 작용할 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단을 초과하는 수준이므로, 향후 시장 상황에 따라 가격 조정 가능성도 염두에 두어야 합니다.
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