매물 유형: 아파트
분석 번호: 4405
종합 리스크 점수: 68점
대상 매물은 울산 남구 신정동에 위치한 문수로IPARK1 아파트로, 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 그러나 매매수급동향은 하락세를 보이며 거래량 또한 감소하고 있어 매수 결정에 신중을 기해야 합니다. 인근에 2만 3천여 세대의 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 영향을 미칠 수 있습니다.
제시된 매매가 10억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 9억 3,627만 원에서 10억 532만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권 범위에 해당합니다. 이는 시장의 기대감이 일부 반영된 가격으로 볼 수 있습니다.
선별된 비교사례 8건은 모두 동일 단지 내 유사 면적의 거래이며, 유사도 점수는 90~100점으로 매우 높습니다. 특히 100점 사례들은 시점 보정 후 9억 6,851만 원에서 9억 9,608만 원의 가치를 보였습니다. 층구간 감점이 있는 사례들도 시점 보정 후 9억 3,627만 원에서 10억 532만 원의 가치로 환산되었습니다. 이들 사례는 대상 매물과 동일 단지 내 거래이므로 높은 신뢰도를 가집니다.
문수로IPARK1은 중규모 단지로 안정적인 주거 환경을 제공하며, 세대당 1.56대의 주차 공간은 양호한 편입니다. 인근에 옥동초등학교 등 학교가 가까이 위치하여 학군 경쟁력은 보통 수준입니다. 다만, 지하철역이 없어 대중교통 접근성은 다소 아쉽습니다. 울산 남구의 인구는 꾸준히 증가하고 있어 실거주 수요는 유지될 것으로 보이나, 매매수급동향 하락 및 대규모 신규 공급 예정 물량은 투자 가치에 대한 신중한 접근을 요구합니다.
대상 매물은 2003년 준공되어 현재 23년차입니다. 재건축 연한인 30년까지 7년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링 또한 아직 활발히 논의될 시점은 아닙니다.
울산 남구의 매매가격지수와 전세가격지수는 상승세를 보이고 있으나, 매매수급동향은 하락하고 거래량도 감소하는 등 시장 활력은 다소 둔화되고 있습니다. 특히, 힐스테이트 더샵 상생공원, 대명자이 그랜드시티, e편한세상 명덕역 퍼스트마크, 대연 디아이엘, 해링턴 마레 등 인근 지역에 2만 3천여 세대의 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 향후 매매가 상승에 제약이 있을 수 있습니다. 장기적으로는 지역 개발 호재(울산미포국가산업단지 도시관리계획 변경, 도로 개설, 공원 조성 등)가 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 단기적으로는 공급 부담과 거래량 감소 추세를 주시해야 합니다.
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