매물 유형: 아파트
분석 번호: 4413
종합 리스크 점수: 62점
대상 아파트는 준공 36년차로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 울산 남구 지역의 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있어 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 다만, 소규모 단지 특성상 유동성 리스크가 존재하며, 인근 신규 공급 물량에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
제시가 2억 3,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 8,658만 원에서 2억 3,990만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 비교사례 중 가장 최근 거래인 2026년 6월 3층 2억 1,300만 원보다 높은 수준이며, 최고가 사례인 2026년 3월 6층 2억 3,700만 원과 유사한 수준입니다. 따라서 제시가는 시장의 최근 최고가 수준을 반영한 것으로 판단됩니다.
비교사례 5건은 모두 크로바 단지 내 동일 면적대 거래로 유사도가 100점입니다. #1 사례는 2026년 6월 3층 2억 1,300만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 2억 1,299만 원으로 대입됩니다. #2 사례는 2026년 4월 2층 1억 9,500만 원에 거래되었고, 시점 보정 후 1억 9,613만 원으로 대입됩니다. #3 사례는 2026년 4월 12층 2억 2,500만 원에 거래되었고, 시점 보정 후 2억 2,631만 원으로 대입됩니다. #4 사례는 2026년 3월 6층 2억 3,700만 원에 거래되었고, 시점 보정 후 2억 3,990만 원으로 대입됩니다. #5 사례는 2026년 2월 4층 1억 8,300만 원에 거래되었고, 시점 보정 후 1억 8,658만 원으로 대입됩니다. 모든 사례는 시점 보정 계수 1.000~1.009가 적용되었습니다.
대상 아파트는 준공 36년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 것이 가장 큰 투자 매력입니다. 울산 남구 지역의 매매 및 전세 가격지수가 상승 추세에 있으며, 전세수급동향이 수요 우세로 나타나 임대 수익 측면에서도 긍정적입니다. 다만, 60세대의 소규모 단지라는 점과 인근 대규모 신규 공급 물량은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 주변에 월봉공원, CU 편의점, 동강병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 환경은 양호합니다. 지하철역은 없으나, 신정동 주상복합 신축공사 관련 도로 확폭 등 교통 인프라 개선 노력이 진행 중입니다.
준공 36년으로 재건축 연한(30년)에 도달하여 재건축 가능성이 높습니다. 용적률 갭 분석은 데이터 미등록으로 산출 불가하나, 법정 상한 250% 대비 현재 용적률을 확인하여 사업성 검토가 필요합니다. 다만, 60세대의 소규모 단지라는 점은 재건축 사업 추진 시 사업성 확보 및 주민 동의율 측면에서 불리하게 작용할 수 있습니다. 인근 지역의 정비사업 관련 뉴스(브랜드가 수주 가른다, 정비사업 수주 각축전 등)는 재건축 시장의 활발한 분위기를 보여주지만, 개별 단지의 특성을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.
울산 남구 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 보이고 있으며, 특히 전세 시장의 강세가 두드러집니다. 대상 아파트는 재건축 연한 도달이라는 명확한 개발 호재를 가지고 있어 장기적인 관점에서 가치 상승 여력이 있습니다. 그러나 인근에 23,417세대에 달하는 대규모 신규 공급 물량(힐스테이트 더샵 상생공원, 광주 송암공원 중흥 S-클래스 SK VIEW, 대연 디아이엘, 해링턴 마레, 푸르지오 어반피스, 번영로 하늘채 라크뷰 등)이 예정되어 있어, 향후 시장의 공급 과잉 및 경쟁 심화로 인한 시세 조정 가능성을 배제할 수 없습니다. 매매 거래량이 하락 추세인 점도 단기적인 시장 활성화에는 제약이 될 수 있습니다. 따라서 재건축 추진 상황과 지역 내 공급 동향을 지속적으로 주시하며 신중하게 접근하는 것이 중요합니다.
보류